第12回Jリート取材レポート

【Jリート全般について】

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

いちごリートでは、以下のHPに物件用途、エリアごとの稼働率を開示しております。
http://www.ichigo-reit.co.jp/ratio/

物件用途やエリアごとの稼働率の推移をご覧いただくことにより、いちごリートの現在の運用状況や収益性向上に向けたリーシング活動(テナント誘致)の進捗・成果をご確認いただけます。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

本来の投資商品としてのJリートの特性が十分に理解されていないと感じています。本来Jリートが持つ、不動産投資・運用から安定した収益を分配することができる、少子高齢化、低金利時代にある日本の年金問題の解決にも寄与する優れた運用商品であるという特性を個人の投資家の皆様にご理解いただけるよう努めてまいります。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由(例:証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

証券会社やマスコミなどとの連携を強化して、個人の方々へ届くような方策でPRを進めていく必要があると考えております。いちごリートでは、個人投資家向けのフェア等にも積極的に参加し、Jリートの認知度向上に努めております。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれる中、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

グローバルな観点でみると、各国の不動産マーケットにおけるリートが占める市場シェアは、日本と比較して相当高く、少子高齢化、低金利という日本が現在置かれる環境からもJリートの果たすべき役割は大きく、まだまだ成長できる余地があるものと考えております。

また、投資口価格の上昇やJリート各社の増資に伴い、時価総額も緩やかではありますが、拡大傾向にあります。

中長期にわたり安心して投資できる投資商品として、いちごリートも個人投資家の皆さまや国内外の機関投資家の皆さまへのPRを通じて、Jリート市場の発展の一助になりたいと考えております。

【不動産業界について】

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクはどう変化するか、教えてください。

不動産投資は、比較的高い利回りが享受でき、インフレをヘッジできる特性もあると言われています。個人で投資を行う場合には、個別の物件を選別したり、所有できる楽しみもあります。また、担保価値が見えやすく、借入がしやすいことも大きな魅力です。

しかしながら、不動産投資には高額の資金が必要であり、また、投資した物件の価値が下落するリスクもあります。リスクを分散するため、多数の物件に投資するには多額の資金が必要となります。また、物件のメンテナンスや入居者が退去した際には、新しい入居者の募集などの管理を継続的に行う必要があります。

これに対し、Jリートは、不動産投資の魅力はそのまま享受しながら、わずらわしい運用管理をプロに任せることができます。株式と同様に少額の資金から投資が可能ですので、さまざまな銘柄を検討し、お気に入りの物件を見つけながら、また、各Jリートのポートフォリオを見比べながら、「不動産を保有する楽しみ」を享受していただくことが可能です。

また、Jリートは配当可能利益の90%超を配当するという要件等を満たせば二重課税されないため、不動産収入を投資主様に多く分配出来るというメリットもあります。一方、リスクとしては、不動産の価値や各Jリートの運用状況といった要因以外にも、経済動向や株式市場といった要素に投資口価格が左右されることが挙げられます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

日本の不動産は、不動産への投資利回りと低金利のスプレッド(値幅)により、構造的に安定した利回りを獲得できる投資商品として、海外投資家からも魅力的な投資対象として認識されております。

不動産市況は、リーマンショックにより一時停滞しておりましたが、徐々に回復してきています。東日本大震災や欧州危機などにより、若干回復時期に遅れは見られるものの、資金調達環境の継続的な改善や一部投資家の投資再開、Jリートの合併・公募増資などによる不動産売買加速により不動産取引は次第に再開し、緩やかに回復軌道に戻っています。
震災により海外投資家の投資意欲減退も懸念されましたが、日本の投資用不動産の安全性は高く評価され、依然として投資意欲は高く、今後の取引事例増加傾向によって、不動産市況の回復は加速するものと考えております。

また、不動産賃貸マーケットは、レジデンスの賃料は早期に底打ちし、安定した収益が維持されています。一方、賃料下落傾向にあったオフィスについても、空室率はやや下落に転じてきており、賃料も底打ちの兆しが見え始めております。

いちごリートでは、レジデンスの安定的な収益確保を維持する一方、オフィスの稼働率改善に積極的に取り組んでおり、この1年間でオフィスの稼働率の大幅改善を実現しております。今後の不動産市況の動向を注視しつつ、物件の入替や新規取得の検討を積極的に進め、ポートフォリオのさらなる改善を図っています。

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