第11回Jリート取材レポート

プレミア投資法人(運用会社:プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)
(1)プレミア投資法人(以下、PIC)は、「東京経済圏」(東京都23区および周辺都市部を含む東京都・神奈川・埼玉・千葉の都市部)を中心に投資するリートです。海外への投資は行いません。現在運用している資産の規模は、およそ2,000億円で資産数は54です。投資地域に制限はありませんが、54の資産は、50件が東京都、4件が神奈川県に所在しています。
(2)スポンサーは、メインがNTTグループのエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社(以下、NTT都市開発)であり、サブが東京の都心部を中心に高級賃貸レジデンス(住居)の管理などを得意としている株式会社ケン・コーポレーションです。その外に総合地所株式会社、中央三井信託銀行株式会社が、運用会社の株主として、PICの資産運用をサポートしています。
(3)投資対象資産は、オフィスや住居を主たる用途とする不動産などであり、各用途に対する投資比率はオフィス60%:レジデンス40%を目処としています。
(4)異なる用途の不動産へ投資する理由は、物件のパフォーマンスを左右する経済情勢に対する反応の強弱や、タイミングの面で、両用途に違いがあることに着目し、これらを組み合わせることにより、ポートフォリオ収益の変動幅(ボラティリティ)を抑えることを目的としているものです。
(5)代表的な保有物件は、オフィスビルが、「アーバンネット三田ビル」、優先出資証券の形態での持分保有となる「秋葉原UDX」などです。レジデンスについては湾岸エリアに立地する高層マンションの「芝浦アイランド エアタワー」、「芝浦アイランド ブルームタワー」(いずれも共有物件)などです。なお、これら4件のうち、オフィス2物件はNTT都市開発が、レジデンス2物件はケン・コーポレーションが企画・開発に携わった物件です。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

(1)運用面においては、大規模開発に実績を持つデベロッパー、賃貸不動産の管理・企画に強い不動産会社、ストラクチャードファイナンス(資産を証券化する等の「仕組み(structure)」を利用し、市場リスク、信用リスク等をコントロールする金融技術)やカストディ(信託)業務に強い信託銀行など、各スポンサーが不動産ファンドの運用にとって要求される専門的なノウハウやスキルを有しており、それぞれが得意分野から投資法人の資産運用をサポートしていることが挙げられます。
(2)また、資産成長面においては、中長期的な目線での投資を目指しており、不動産市況が過熱ぎみの時期での投資は控えるなど、上場来、慎重な投資姿勢を一貫してきています。
(3)その他では、国内有数の企業グループであるNTTグループをスポンサーに持ち、実績があるグループ企業などからの資産取得やグループ企業によるテナント入居のほかにもグループ協働の潜在的な余地が豊富なことなどを挙げることができると思います。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

PICの投資物件は、現状、東京都心部を主体とする東京23区および神奈川県にその全てが立地しており、地震リスクに対する保有物件の立地分散が、やや限定的であると認識しています。なお、地震リスクに対しては、地震被害を想定するうえでの指標となる PML(予想最大損失率)の調査報告を個別物件だけでなく、ポートフォリオについても専門業者から取得し、投資判断に当たっての参考事項として一定の水準に収まるようコントロールしています。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

中長期的に安定したキャッシュフローを確保していくため、①テナント内容・市場賃料などの収益面の安定性、②立地・仕様・耐震性など物理的な条件の充足状況、③権利移転・境界確定など法的権利の確実性などを総合的に調査しますが、数量的な基準としては次のようなものを設けています。
(1)オフィスビルについては、原則として賃貸可能面積約2,000㎡(約700坪)以上で、各階床面積が約300㎡(約90坪)以上の建物を目安としています。
(2)レジデンスについては、用途タイプ別に、それぞれのライフスタイルに合わせた企画として次の基準を充たす建物を目安としています。

(3)原則として、運用資産1件当たりの取得価格を10億円以上としています。
(4)分散投資の観点から、運用資産全体に対する割合を25%以内としています。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?
運用資産の質の維持・向上や分配金の安定を重視します。これらを実現するため、例えば、計画的な工事計画を策定することで修繕費などのコスト発生を平準化することなどに留意しています。また、リートにとっては、金融機関の融資姿勢が運用パフォーマンスに与える影響が大きいので、どのような金融環境のなかでも、安定した資金調達ができるよう金融機関とは、継続的な取引を前提としてリレーションを構築することとしています。

6.個人投資家がJリート全34銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

(1)既往業績の安定性
(2)保有する資産の特徴
(3)スポンサーの信用力
というような面について、ご評価をいただいているものと考えています。

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