第10回Jリート取材レポート

日本ホテルファンド投資法人(運用会社:ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)
本投資法人はホテル特化型リートで、固定賃料を中心とした長期安定運用を基本方針として運用を行ってまいりました。
保有物件は19物件(ビジネスホテル18件、リゾートホテル1件、総投資額は434億円(取得価格ベース、2011年9月末日現在)となります。なお、今年4月に予定されているジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人との合併により、保有物件28物件、総投資額は1.223億円となる予定です。
本投資法人は、上場以来、以下のような運用方針により中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を図る運用を行ってまいりました。
①事業の収益性が高く、景気変動や季節的要因の影響が少ないビジネスホテル中心の運用、
②賃貸借契約は10年から20年の長期固定賃料、③立地条件や地域分散、オペレーターのホテル運営能力・ブランドなど、④物件の所有(投資法人)と経営(ホテルオペレーター)を分離するリース方式契約、⑤長期安定運用に対応できる計画的な資本的支出と修繕の実施。
合併後については、固定賃料による収入の安定に加え、変動賃料によるアップサイドの両立により、長期で安定した配当の実施が可能となる運用を目指す予定です。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

ホテル特化型のリートとして(とくに合併後は唯一のホテル特化型リートとして)投資家の皆様にホテルという魅力的な不動産への投資機会を提供し、とくにホテルという外需を直接取り込める不動産への投資を充実し、管理体制の充実による収益の確保・拡充を実現することにより、長期的に安定した賃料収益の確保と分配金の支払いを目指します。また合併後はジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が行っている投資家優待制度を活用することで、投資家の皆様に金銭的な投資のリターンだけでない、ホテル投資の楽しみを提供するつもりです。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

本投資法人固有のリスクとしては、昨今のように極端に経済環境が悪化した場合にはホテルを運営するオペレーターから賃料減額要請を受けることがあります。また、合併後は変動賃料の物件も保有するため、経済環境によって収入が影響を受ける可能性があります。また金利が上昇した場合にファイナンス・コストの上昇が投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
リスクへの備えとしては、ホテルを運営するオペレーターと共同での事業収支の見極めを行いリスクの顕在化を未然に防止すること、経営の効率化や計画的な資本的支出と修繕などを実施し収入の極大化を図ります。また変動賃料のリスクは、一方で将来の経済環境の好転に伴うアップサイドが見込めることから、固定賃料だけでなく最低保証賃料を組み込んだ変動賃料などの採用、将来のアップサイドを見込んだ運営委託方式の導入も並行して検討してまいります。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

本投資法人はホテル用不動産への投資に特化したホテル特化型のJリートです。上場以来、主に長期の固定賃料により安定した収益を生むビジネスホテルを中心に投資を行ってきました。本年4月に予定されるジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人との合併を機に、従来からの固定賃料による安定性に加え、変動賃料によるアップサイドの両立を図るJリートとして再スタートする予定です。合併後の投資対象は、ビジネスホテル・シティホテル・リゾートホテルに分類されるホテルのうち、いずれについてもハード、ソフト、ロケーション面で優位性があり、今後増加が期待される「国内レジャー客」や、「訪日レジャー客」の取り込み可能なホテルを投資対象とする予定です。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?

先日発表したジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人との合併(2011年12月22日公表により)は救済合併ではなく、安定収益の確保とアップサイドの追求が見込める戦略的な合併であり、唯一のホテル特化型のJリートとして、ホテルという魅力ある投資対象への投資を推進するとともに、負ののれんを活用したポートフォリオの入れ替えなどを通じ、長期で安定した収益の実現を目指すものです。

6.個人投資家がJリート全34銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

ホテル特化型のJリートというホテルという魅力ある投資対象への投資機会として、また、現在の市場環境のなかで他のJリートと比較して優位な配当利回りへの期待、合併による負ののれんの獲得による経営の安定性の取得、さらには将来のアップサイドへの期待であると考えております。

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