第10回Jリート取材レポート

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人(運用会社:ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人(以下JHR)は、ホテルの運用に特化した投資法人であり、第6期末(平成23年8月31日)時点で、合計9物件(総資産額912億4百万円)を運用しております。JHRの大きな特長は、固定賃料・変動賃料の戦略的な組み合わせによりホテル収益向上の成果を享受できる賃料体系であることと、投資主優待を実施していることです。また、平成24年4月1日より、日本ホテルファンド投資法人(以下NHF)と合併を予定しており、国内唯一のホテル特化型Jリートとして、新たな一歩を踏み出す予定です。この合併を通じて、賃料収入の「安定」と「アップサイドの獲得」の両立の確立、ポートフォリオの一層の分散と資産規模の拡大が実現できると考えております。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

ホテルというアセットタイプの不動産に対して、変動賃料を導入しているという特長から、以下の3点に魅力があると思います。
一つ目は、「交流人口」という不動産の収益力向上のための武器を持っていることです。一般的には、不動産の需要やその不動産の収益力は、投資対象不動産が存在するエリアの就労人口や居住人口の影響を大きく受けます。ホテルという不動産の場合には、これらの人口に加えて、「交流人口」という要素が加わってきます。就労人口や居住人口が減少しても「交流人口」が増加すれば、ホテルの需要が増え、収益力を向上させることが可能です。人口減少や高齢化の問題を抱える日本において、「交流人口」の拡大の恩恵を受ける点は、魅力と言えます。
二つ目は、景気回復局面に入った場合、その回復の効果が本投資法人の賃料収入にいち早く顕在化することへの期待です。一般的に、ホテル産業自体が、景気感応度が高いと言われています。そして、変動賃料を導入している本投資法人の賃料収入も当然、景気感応度が高いことになります。
三つ目は、本投資法人の希少性です。本投資法人への投資は、先に述べたとおり、ホテル事業への投資です。Jリートの中にあって、本投資法人は投資家の皆様に、ホテルという、これまでにない新たな投資機会を提供しています。また、ホテル事業関連の上場企業も少ないこともあり、日本の資本市場全体からみても、数少ない投資対象としての魅力を提供しているものと考えております。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

変動賃料を導入しているため、ホテル収益の減少がダイレクトにJHRの賃料に影響してくるという点です。とくに東日本大震災の影響により、平成23年8月期の分配金は対前年と比較して大きく減少しました。今後このリスクに対応するという観点で、変動賃料による「アップサイドの期待」を残しつつ、「安定感」の向上の実現が必須と考えており、固定賃料を中心としたポートフォリオを持つNHFとの合併を通じて「安定+アップサイド」の両立を実現していくことで、当該リスクの低減が実現できると考えております。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

ホテル特化型リートのため投資対象資産はホテルになり、安定的な収益を確保すると同時に将来の成長性を意識したポートフォリオの構築を目指します。具体的には今後増加が期待できる「国内レジャー客」および「訪日レジャー客」の取り込み可能なホテルを中心に、ハード、ソフト、ロケーションの面で優位性のあるホテルを取得していく方針です。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?
内部成長という観点では、ホテルに特化した資産運用能力(ホテルビジネスに関する知識等を含む)を生かし、ホテルの中長期的な資産価値の最大化と高い投資収益の実現を目指します。外部成長という観点では、安定的な収益を確保すると同時に将来の成長性を意識したポートフォリオの構築を目指します。具体的には今後増加が期待できる「国内レジャー客」および「訪日レジャー客」の取り込み可能なホテルを中心に、ハード、ソフト、ロケーションの面で優位性のあるホテルを取得していく方針です。
またNHFとの合併を通じて、固定賃料を中心としたポートフォリオを組み込むことにより、安定感の向上の実現を図ります。また負ののれんの活用により分配金の安定化と物件の入替によるポートフォリオの収益性、安定性の向上を図っていく方針です。これらの戦略を通して、「安定+アップサイド」の両立を目指します。

6.個人投資家がJリート全34銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

上記2.記載の通り、ホテルというアセットタイプの不動産に対して、変動賃料を導入しているという特長から、①「交流人口」という不動産の収益力向上のための武器をもっていること ②景気回復局面に入った場合、その回復の効果が本投資法人の賃料収入にいち早く顕在化することへの期待が持てること ③本投資法人への投資は、ホテル事業への投資の側面もあり、投資対象として希少性があることが本投資法人の魅力と考えております。またJリートで唯一優待制度を導入しており、変動賃料導入5物件(神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島)に関して、宿泊料金が正規料金から50%割引(適用除外期間あり)、レストラン料金の20%割引が適用されおり、個人投資家の皆様には好評を得ており、当該優待制度導入に関しても本投資法人の魅力と考えております。

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