第10回Jリート取材レポート

積水ハウス・SI 投資法人(運用会社:積水ハウス・SI アセットマネジメント株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)
積水ハウス・SI 投資法人は、住宅産業のリーディングカンパニーである積水ハウス株式会社と、国際的なファンド・マネージャーである株式会社スプリング・インベストメントをスポンサーとする投資法人であり、「住宅中心の総合型リート」として安定的なポートフォリオの構築を推進しています。
本投資法人のポートフォリオの取得資産総額は、平成23年12月末現在、約1,062億円となっていますが、そのうち、中心的な運用資産である「住居」は約73%を占めており、底堅い需要のある「東京圏」かつ「シングル・コンパクトタイプ」の物件を主な投資対象としながら、「地方主要都市部」や「ファミリー・ラージタイプ」にも分散投資し、地域経済リスク・地震リスクなどの軽減を図っています。また、駅近・築浅物件も多数保有しており、「築浅水準」においては業界トップクラスを維持しています。加えて、本投資法人は、メインスポンサーである積水ハウスが開発した高品質な賃貸住宅の取得を中心とした資産規模の拡大を図ることにより「住居系リートのリーディングカンパニー」を目指しており、スポンサーとの間で良質な住居物件の安定的な取得機会の確保を目的としたパイプラインサポート契約を締結しています。
一方、ポートフォリオ全体の約27%を占める「商業施設」については、テナントとの契約が長期となる傾向にあるなど、住居とは異なる安定性に着目した運用を行っています。
さらに、本投資法人は、積水ハウスの信用力を背景に「国内大手金融機関」を中心としたバンクフォーメーションを構築するなど、財務基盤の強化を進めています。
これらの特長、強みは、本投資法人の安定的な収益につながっています。

- 積水ハウス・SI 投資法人の特長 -
①住宅産業のリーディングカンパニー「積水ハウス」と国際的なファンド・マネージャー「スプリング・インベストメント」による強固なスポンサーサポート
②「住宅中心」の総合型リート
③需要層の厚い「東京圏」「駅近」「コンパクトタイプ」の住居物件中心
④業界トップクラスの「築浅」物件を多数保有
⑤「国内大手金融機関」を中心とした強固なバンクフォーメーション
本投資法人の詳細情報につきましては、こちらのホームページをご参照ください。
(http://www.shsi-reit.co.jp/)

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

特に明確に差別化できる強み、特長としては、“メインスポンサーである積水ハウスグループのもつ総合力を活用できること”が挙げられます。
積水ハウスグループは、積水ハウスを中核企業とする住宅業界のリーディングカンパニーであり、戸建住宅事業や賃貸住宅事業などの事業活動を通じて、住宅産業において初めて累積建築戸数200万戸を達成しました。また、積水ハウスやその子会社の積和不動産各社は、エリアごとの的確なマーケティングに基づく賃貸住宅を企画・開発しており、オーナーからの委託に基づき積和不動産グループがその運営・管理を行っています。
その中で、本投資法人は、積水ハウスが培ってきたノウハウを活かした都市型賃貸住宅である「プライムメゾン」をはじめ、高品質な賃貸住宅の取得を中心とした外部成長を目指しています。また、新たに積和不動産各社のうち4社との間で、良質な住居物件の安定的な取得機会の確保を目的としたパイプラインサポート契約を締結しており、積水ハウスグループからの物件取得ルートの更なる強化を図っています。
また、本投資法人は、Jリート業界トップクラスの「築浅」物件を多数保有していること、「国内大手金融機関」を中心とした強固なバンクフォーメーションを構築していることも、前述した通り差別化できる特長といえます。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

前述の通り本投資法人は、住居に次ぐ投資対象として長期賃貸借契約による収益の安定性が期待できる商業施設を運用しています。しかし、平成23年12月末時点おいて、97.8%と一定程度の稼働率は保っているものの、景気低迷などにより一部商業施設において空区画が発生しています。
今後は、商業施設の100%稼働を目指してリーシング(テナント誘致)に注力するとともに、メインスポンサーである積水ハウスの強みを活用して、賃貸住宅を中心とした外部成長による収益性向上を目指していきます。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

本投資法人は、賃貸住宅を中心とした外部成長を推進していくためのインフラ整備として、平成23年5月に運用ガイドラインの用途別分散投資組入比率を変更し、「住居」の組入れ比率を引き上げるとともに、「商業施設」の組入比率を引き下げました。具体的には以下の通りです。

<運用ガイドラインの用途別組入比率>

また、「住居」のポートフォリオ構築方針については以下の通りです。
①エリア
 東京都心・城南地区及び東京・周辺都市部を主な投資対象地域とします。また、地域経済リスク・地震リスク等を軽減し、収益の安定性を確保するため、政令指定都市をはじめとする地方主要都市部にも分散投資します。

②住居タイプ
 相対的に賃貸需要が高く、高い収益性が見込まれるシングル・コンパクトタイプを中心に、ファミリー・ラージタイプにも厳選して分散投資します。

<住居ポートフォリオの構築方針>

なお、「商業施設」については、現在、取得する予定はありません。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?

特に他リートとの競争は意識していませんが、本投資法人は、投資主利益の最大化を実現すべく、スポンサーである「積水ハウス」と「スプリング・インベストメント」のノウハウを融合させた独自の成長戦略を立案しています。そのうえで、メインスポンサーである積水ハウスグループの持つ高品質な物件の供給力を活用した外部成長戦略、信用力を活用した財務戦略を継続して実践し、資産規模の拡大に併せて積和不動産グループの持つ物件管理ネットワークを内部成長戦略に活用できるよう、積水ハウスグループとのリレーション、協働体制の構築には特に注力をしています。これらの考え方の下、各戦略を実践することにより、分配金水準の維持・向上を目指しています。

6.個人投資家がJリート全34銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

前述のように、スポンサーである「積水ハウス」と「スプリング・インベストメント」のノウハウ・強みを活用した明確な成長戦略を打ち出し、かつ投資主利益の最大化を重視しながら各戦略を着実に実践し分配金に反映させてきたという点を評価していただいているのではないでしょうか。今後も投資家の方々の期待に添えるような運営を継続できるよう努力してまいります。

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