第4回Jリート取材レポート

【Jリート全般について】

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

Jリートの商品特性はミドルリスク・ミドルリターンだと考えています。中長期的に安定した賃料を生む不動産に投資するため、一般的に分配金は安定しています。
注目すべき経済指標は、一概には言えませんが、テナントの動向が重要だと考えます。アセットクラスごとに違いがありますが、オフィスであればオフィスの賃貸市況、商業施設であれば小売動向、住宅であれば賃貸動向などが当てはまります。Jリートは情報開示が進んでいるので、各投資法人のホームページをご覧頂くと、稼働率をはじめとする、各物件の情報が記載されていますので、是非ご覧ください。また、Jリート全体の情報として、一般社団法人不動産証券化協会(ARES)のホームページにも役立つ情報がありますので是非ご参照ください。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

Jリートという金融商品は、個人投資家にとってやや難しい印象があるのかもしれません。投資家からの投資資金と金融機関からの借入金によって不動産を取得し、管理・運用をする。保有する不動産から生じる賃料を分配金として投資家に分配する。文字として見ると簡単ですが、実際は外部委託運用って何?利益の90%超の分配って本当なの?などの疑問が尽きないのではないかと思います。
Jリートは設立されて10年と歴史が浅く、時価総額も約3.5兆円程度とまだまだ発展途上にあるマーケットです。これからも個人投資家の皆様との接点を増やし、ひとつひとつ疑問を地道に紐解いてく必要があると考えています。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由(例:証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

まずは金融商品としての認知度を向上させることが必要だと思います。そのためには、各証券会社をはじめとする金融機関や金融メディアとの連携が重要だと考えています。
また、個人投資家向けとして、不動産証券化協会を通じて、東証とのタイアップによるJリート普及活動にも力を入れており、認知度の向上に努めています。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれる中、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

実はIIFがJリートに上場した最後の投資法人で、2007年10月のIIF上場以降、新規上場はありません。IIF上場後の一時期、Jリート市場が低迷していた期間もありましたが、その後Jリート業界は合併による淘汰・再編も促進され、市場の状況は改善しつつあると認識しています。
Jリートの理解度が進み、金融商品として認知度が向上すれば、新たなJリートが上場し、さらに市場が活性・拡大化するものと考えています。

【不動産業界について】

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクはどう変化するか、教えてください。

不動産投資の魅力の1つは、毎月の賃料収入があるということだと思います。また、日本においては、マイホームなどの不動産を保有することが一般的である側面もあります。
一方で不動産投資は、多額の資金を必要とする場合が多く、分散投資を行うためには、相応の資金が必要になります。また、不動産に関する知識も必要になってきます。他の投資と比べ、金額が大きく流動性が低いため、必要な時に売却ができない可能性もあり、売却金額についても自身で判断する必要があります。
Jリートは、現物不動産に比べ少額で投資することができ、複数の不動産に分散投資しているため、リスク分散が効いています。不動産運用のプロである資産運用会社が運用・管理を行うため、不動産の知識はあまり必要なく、各種手続きなどの煩雑さも不要と言えます。加えて、上場投資証券であるため、換金性が高く価格が示されている点もJリートのメリットだと言えます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

日本経済は、リーマンショック以降の低迷から回復基調にあったものの、東日本大震災や欧州危機の影響により先行きの不透明感が増しています。
このような環境下ではありますが、とくに物流施設については、一時的に落ち込んでいた物量が徐々に回復を見せており、リーマンショック前の水準に戻りつつあります。また、近年のテナントニーズの変化により、物流施設の役割が単なる保管拠点から加工並びに配送拠点としての役割も有するものへ変化しています。このような環境変化に伴い、保管機能に加え、高い機能性と汎用性を併せ持った物流施設のニーズが高まると考えています。一方、インフラ不動産については、引き続き諸企業のCRE戦略(企業不動産の管理・運用に関する企業戦略)の進展が見込まれることに加え、PFI事業(公共施設などの建設, 維持管理, 運営などを民間の資金, 経営能力および技術能力を活用して行う事業)による公的資産の活用により、今後の市場拡大が期待できるものと考えています。

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