第4回Jリート取材レポート

産業ファンド投資法人(運用会社:三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)

産業ファンド投資法人(以下IIF)は、「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」という理念のもと、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定した利用が見込まれる物流施設や工場・研究開発施設、インフラ施設(以下産業用不動産)を投資対象とする唯一の産業用不動産特化型リートです。現在、約1,082億円の資産を保有し、その内訳は、物流施設40.1%、工場・研究開発施設等5.2%、インフラ施設54.7%となっています。
IIFの最大の特長は「長期・安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ」にあります。テナントとの契約期間は10年以上の長期契約が84.9%(平均賃貸借残存期間は13.7年)、を占め、稼働率は上場以来99.9%と高い安定性を維持しています。
IIFの資産運用会社三菱商事・ユービーエス・リアルティは、日本を代表する商社である三菱商事とスイスの大手金融機関ユービーエス・エイ・ジーの合弁会社です。両社が不動産業界や金融業界において永年にわたって培ってきた、不動産市場、金融市場に対する知識とネットワークを活用した投資運用活動も、IIFの強みのひとつです。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

IIFは、物流施設に加え、工場・研究開発施設やインフラ施設に投資する唯一のリートです。IIFの投資対象は、他のJリートが投資対象とするオフィスビルや住宅などと異なり、物件取得における「競合が少ないアセットクラス」です。IIFは、競合が少ない、新しいアセットクラスである産業用不動産に投資することで、優良資産の有利な取得を目指しています。この取得を推進するため、IIFは、産業用不動産の所有者・テナントである企業の様々なニーズを的確に捉え、ニーズに応じたソリューションを提供していくことで物件取得を実現する「提案型取得活動」に注力し、着実な取得実績を積上げてきました。「競合の少ないアセットクラスへの投資」と、これを実現する「提案型取得活動」のノウハウ、ネットワーク、実績は、IIFの差別化要素です。
このようなIIFの特徴を、投資家の皆様によりご理解いただくため、IIFではIR資料の作成、ホームページの充実などに積極的に取組んでいます。(http://www. iif-reit.com/)

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

IIFの場合、テナントとの契約が長期・安定的であるがゆえに、不景気の場合には賃料の減少が少ない一方、好景気となった場合には賃料の増加が一定程度に止まる可能性があります。一部の契約では、賃料に景気指標との連動による変動部分を設けるなどの対策を採っていますが、IIFでは、基本的には景気に左右されることなく安定したキャッシュフローを生み出すポートフォリオを構築し、投資家の皆様への長期・安定的な分配金をご提供していくことに重点を置いています。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

IIFは、物件を選定するに際して、主として「収益性」、「継続性」、「汎用性」に着目して評価を行っています。
<収益性>
IIFが中長期にわたり、安定した収益を確保できる物件かどうかに着目します。
<継続性>
将来的な賃料収入の安定性をはかる基準として、賃借人の信用力、賃料水準、賃貸借契約の内容等の分析を行います。さらに、賃借人の属する産業分野についてのリサーチ、賃借人の行う事業の分析、さらには、投資物件で行われている事業の市場性や競争力、社内における施設の位置付け、将来的な統廃合の可能性について分析を行うことで、賃借人が継続して使用する見込みの高さを検討します。
<汎用性>
産業用不動産としての立地の汎用性という観点から、当該立地の周辺における関連インフラの整備状況やどのような産業が集積しているかなどを分析し、同業他社の使用可能性、他業種の事業者における代替使用の可能性について分析します。また、一般的な立地の汎用性の観点から、マンションや商業施設等他用途への転換の可能性を分析します。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?

IIFが最も重要視しているのは、分配金水準の向上・安定化を通じて、投資主価値の持続的成長を実現させることです。そのためには、以下の戦略が重要だと考えています。
<アセット>:ポートフォリオの収益性とクオリティを維持向上できる外部成長戦略
IIFの最大の特徴は、「長期・安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ」にあります。この特徴を維持・向上できる優良な資産を、「競合の少ないアセットクラスへの投資」と、これを実現する「提案型取得活動」によって積上げていくことで、ポートフォリオの収益性とクオリティの維持向上を推進していきます。

<デット>:財務安定性の向上と負債コストコントロールを重視した財務戦略
アセットサイドからの「長期・安定的なキャッシュフロー」を、投資主の皆様への長期・安定的な分配金のご提供へとつなげていくため、IIFは財務安定性の向上と負債コストコントロールを重視した財務戦略をかかげております。負債コストを意識しながら、借入金の長期比率の向上など、財務安定性の向上を進め、「長期・安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ」に合わせた「長期・安定的な財務体質」を構築することで、投資主の皆様への長期・安定的な分配金のご提供を目指します。
IIFは、このようなアセット、デット両面での戦略を遂行することにより、分配金水準の向上・安定化を図って参ります。

6.個人投資家がJリート全35銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

主なポイントは3つあると考えておりますが、最大のポイントは、分配金水準を安定的に向上させる戦略をご評価頂いていることだと考えています。これは、外部成長戦略、内部成長戦略及び財務戦略の全てが機能しなければ達成できません。外部成長戦略については、2010年6月期の物件入れ替えに始まり、2011年6月期には、IIF初となる公募増資を行い新たな優良物件を取得いたしました。内部成長戦略においては、テナントの交替に際し、空室期間なく賃料を増加させる等の実績を残しております。財務戦略においては、負債コストコントロールを重視しながら、借入金の長期比率を97.4%まで高めることに成功しました。
これらの結果、1口当たりの分配金は2010年12月期10,102円から2011年6月期10,919円に増加しました。また、2011年12月期の同分配金は12,285円まで増加することを予定しています。
2つ目は、スポンサーの信用力だと考えています。三菱商事株式会社は、日本最大級の総合商社として、エネルギー、金属、機械、化学品、食料や資材など、多様な産業においてビジネスを行っています。他方、ユービーエス・エイ・ジーは、世界最大級の金融グループの一つとして、金融サービスを提供しています。中でもグループ内で資産運用を手がけるUBSグローバル・アセット・マネジメントは、世界最大級の資産運用会社として、不動産を含むほぼすべての資産クラスの投資ポートフォリオによる運用機会を投資家に提供しています。
3つ目は、IIF羽田メインテナンスセンターに代表されるインフラ施設等保有資産のユニークさもその要因だと考えています。今後の成長が期待される新しいアセットクラスに投資する、というIIFの方針に対する期待は、投資家の皆様からご選択頂くポイントのひとつだと考えております。

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