第4回Jリート取材レポート

【Jリート全般について】

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

各Jリートが保有する不動産ポートフォリオにおける用途タイプや物件の所在地、その他にも運用する物件数や資産総額、ポートフォリオの稼働率、資産運用会社のスポンサーなどが銘柄選択のひとつの見方になります。これらの情報は、各投資法人のホームページに開示されておりますので、ご参考にしていただきたいと思います。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

Jリートが誕生してまだ10年と歴史が浅いこともあり、個人投資家の方々にとっては他の金融商品に比べまだまだ馴染みが薄く、そのためJリートの仕組みをまだ充分にご理解いただけていない面があると思います。Jリートは自ら開発事業を行わず、上場不動産会社に比べて相対的にリスクを抑えられていると言えます。こういったJリートの特徴をご理解いただくための業界全体が一丸となった広報活動が今後ますます重要であると考えております。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由(例:証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

金融業界、不動産業界が法人会員となって運営する一般社団法人不動産証券化協会(ARES)が中心となり、印刷媒体やウェブといったメディアも積極的に活用したJリート普及活動を図ることが不可欠であると思います。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれる中、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

Jリートの10年という歴史においては、リーマンショックに端を発する世界的な金融危機の影響を受け、投資口価格の時価総額の低迷やファイナンス環境の悪化といった厳しい状況が続きました。しかしながら、日銀によるJリート投資口の買い入れといった市場下支え効果もあり、最近ではファイナンス環境を中心にJリートを取り巻く環境は徐々に改善してきております。
こういった環境においてMIDリートは、今後も投資主価値を増大させる施策を一つ一つ実現させていくことで着実な成長を図っていきたいと考えています。

【不動産業界について】

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクはどう変化するか、教えてください。

実物不動産への直接投資には高額な投資金額が必要になるうえ、取得から運用、売却にいたるまで専門的な知識や経験、ノウハウが必要となるため、相対的に高い利回りが期待できる半面、そのリスクは一般的にはとても大きくなります。一方で、Jリートに投資する場合の主な特長は、①少額から不動産投資ができること、②複数の不動産への分散投資が可能であること、③専門家が運用すること、④換金性が高いことです。実物不動産への直接投資に比べると相対的に利回りは低くなりますが、そのリスクを小さくすることができると考えられます。また、Jリートには収益のほとんどが分配されるという特徴もありますが、これは上場会社に投資する場合との大きな差異であると言えます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

わが国の経済は、当面は東日本大震災やそれに起因する原子力発電所事故問題などの影響によって予断を許さない状況が続くことが予想されます。また、昨今の急激な円高が企業業績に与える影響についても懸念される状況です。
大阪のオフィス賃貸市場におきましては、平成25年にかけてオフィスビルの新規供給が大規模に予定されていることから、引き続き需給ギャップが継続し厳しい状況が続くことが予想されます。また、事業継続可能性の観点から耐震性能や立地の安全性といった基準で物件を峻別するテナントの目線は厳しさを増しており、物件ごとのテナント吸引力の強弱が一層注目されつつあると言えます。
東日本大震災後は事業継続計画(BCP)の観点から首都圏一極集中に対する懸念は改めて高まっており、大阪府や関西広域連合が関西における首都圏のバックアップ機能の構築についての提言を発表しているように、今後関西圏の果たすべき役割はさらに重要になってくるものと思われます。

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