第4回Jリート取材レポート

MIDリート投資法人(運用会社:MIDリートマネジメント株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)

Jリートには、東京以外の都市に所在する「ご当地リート」が3つあります。そのひとつがMIDリート投資法人(MIDリート)ですが、大阪圏のオフィスビルを中心に投資しているのはMIDリートのみです。
MIDリートは、大阪圏を代表する複合ビジネスエリアである大阪ビジネスパーク(OBP)に所在するツイン21、松下IMPビル、パナソニック電工ビルをポートフォリオの中核に位置付け、パナソニックグループなどの大手企業を主要テナントとしています。また、イオン津田沼ショッピングセンター(千葉県習志野市)を保有し、イオンリテール(株)と2023年9月までの20年間にわたり解約できない定期借家契約を締結するなど、賃貸収入の安定化を図っています。これら日本を代表する企業をテナントに持っていることはMIDリートの強みのひとつです。
スポンサーであるMID都市開発(株)は、かつてパナソニック(株)(前・松下電器産業(株))の関係会社であった松下興産(株)が前身です。
2009年12月、関西電力(株)がMID都市開発(株)の主要株主になりました。MIDグループと同じく関西圏を地盤に幅広い事業を展開する同社が主要株主となったことで、さまざまな効果が現れてきました。既存借入金全てに係る担保権が解除され無担保化が実現したほか、新規行の参加によってバンクフォーメーションの強化が実現いたしました。また、(株)格付投資情報センター(R&I)から取得している発行体格付けシングルAの方向性が「ネガティブ」から「安定的」に変更されました。その結果借入金にかかる支払利息と融資関連費用を合わせた調達コストを2011年6月期では2010年6月期と比較して約18%削減することができました。(1口当たり分配金約870円に相当)
このように、財務面を中心に中長期的に見て効果を発揮できる体制が整いつつあります。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

MIDリートが主要な投資対象とする大阪圏は、国内屈指の経済規模と人口を有し、潜在的な成長力を持つエリアであると考えています。そのなかでもMIDリートのポートフォリオの中核である大阪ビジネスパーク(OBP)は、1日平均の乗車人員が約24万人(JR、私鉄、地下鉄の合計、2008年度実績)と大阪駅などに次ぐ大阪有数のターミナル駅である「京橋駅」を含む4路線6駅が徒歩圏にあるほか、梅田、淀屋橋、心斎橋などといった場所から鉄道で10分程度の距離に立地します。また、緑が多く静かな環境はビジネスエリアとして人気が高いほか、駐車場が多く整備されている点もOBPの競争力を高める要素となっています。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

大阪のオフィスビル市場の先行きが不透明ななか、既存テナントの賃料引き下げ圧力はまだしばらく続くものと考えています。そうしたなかMIDリートでは、プロパティマネジメント業務を委託するMIDプロパティマネジメント(株)を中心に新規テナントの誘致やテナント満足度の向上などの施策を徹底的に行い、稼働率の維持・向上に努めています。こうした効果もあり、大阪市のオフィスビルの空室率が11.1%(シービーリチャードエリス㈱調べ、2011年8月)で推移するなか、MIDリートの2011年8月末現在の稼働率は大阪市に所在するオフィスビルでは96.7%、ポートフォリオ全体では98.0%と高水準を維持しています。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

不動産の取得に当たっては、個別の運用不動産についてマーケット調査などの客観的データに基づく分析と将来にわたるキャッシュフローの想定を行い、当該運用不動産のポートフォリオに与える影響も考慮し、立地、建物規模、投資金額、取得価格、築年数、稼働率、耐震性能、地震PML値(地震による予想最大損失額)、権利関係などの投資基準に基づき、総合的に判断します。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?

関西圏を地盤とする総合不動産企業グループをスポンサーとしていることの強みを活かし、現場に密接するMIDプロパティマネジメント(株)が持つテナント情報を活用してマーケット分析を行い、バリューアッププランの策定を含む誘致戦略を立て、効果的な新規テナント誘致を行っています。また、MIDプロパティマネジメント(株)が既存テナントと日々のきめ細かなリレーションを保つなかで得ることができる様々な意見や要望をベースに、テナントニーズに即応した増床などの提案活動にも積極的に取り組んでおり、このような活動を継続して行うことにより、テナント満足度の向上を図り、稼働率の維持向上に努めています。

6.個人投資家がJリート全35銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

日本に3つ存在するご当地リートのうちの1つ、そしてその3つのなかで大阪圏にあってオフィスに特化しているリートはMIDリートだけであるという点を分散投資の観点から評価いただいているのではないでしょうか。
さらに、大阪に所在していることで地元の強みを活かした運用を行っていることに加え、関西圏を地盤に幅広い事業を展開する関西電力(株)がMIDリートのスポンサーであるMID都市開発(株)の主要株主となったことも、個人投資家の皆さまに一定のご評価をいただいている点だと思います。

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