第4回Jリート取材レポート

【Jリート全般について】

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

投資口の利回り(収益性)、時価総額(規模)、格付(安全性)などを基準に、銘柄選択および投資判断をされると参考になると思います。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

Jリート市場は、平成13年9月に創設され、本年で10周年を迎える年となりました。当初順調に推移しましたが、リーマンショックを挟み、急激な信用収縮に直面することとなり、投資口価格が乱高下したことが、残念ながら、投資家の期待を裏切ることになりました。結果、Jリートの普及が伸び悩んでいるものと考えております。しかしながら、Jリート創設からのこの10年間でJリートのビジネスサイクルが一巡し、政策当局や市場関係者の尽力により、様々な改善・整備がなされてきました。加えて、日銀の政策も力強い後押しとなり、投資家からの信頼も回復しつつあると感じております。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由(例:証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

まずJリート各社が自助努力として、今後とも、Jリートの原点に立ち返り、投資家の皆様に安定した分配を継続することで、改めて「ミドルリスク・ミドルリターン」としての商品性を確立すると共に、世界的に見れば、まだまだ規模の小さな市場の拡大を図ることで、幅広く、より多くの投資家の方に参加して頂けるような、魅力的な市場の育成を目指して努力していくことが不可欠だと思っています。そのためには、Jリート各社・一般社団法人不動産証券化協会(ARES)による啓蒙活動、銀行・証券会社などの金融機関の後押し、貯蓄から投資への流れを促進するような政策などが必要だと思っています。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれる中、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

Jリートは、優良な物件を取得し、組み入れた後も、物件価値を高めるために積極的なテナントリーシングやメンテナンスを行っており、社会インフラ整備に貢献していると考えております。また、物件情報の詳細な開示が不動産市場の透明性向上に寄与し、適正価格による取引を促しているという側面もあるでしょう。Jリート市場の拡大は我が国の不動産市場の活性化・安定化につながるとともに資産デフレの解消につながるのではないでしょうか。Jリート各社が安定した分配を継続するとともに、優良な資産の積み上げと円滑な資金調達を実現することができれば、好循環により、Jリート市場が飛躍することは十分に可能だと考えています。

【不動産業界について】

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクはどう変化するか、教えてください。

元来、不動産投資は伝統的な投資対象である株式や債券に対して、分散投資としての意義を持ち、また、現物不動産を裏付けとした安定収益、インフレヘッジといった魅力があります。一方、株式や債券に対して、流動性リスクが高く、投資にかかるコストが高いなどのデメリットがあります。Jリートは多数の投資家から資金を集め、これをプールして一つのファンドを組成し、この資金を専門家が市場で不動産によって運用し、そこから得られる収益を投資家に分配する集団投資スキームです。主な特徴として、第一に小口の資金で複数の不動産に分散投資できること、第二にオフィスビルなどから入る賃貸料収入は投資家に安定的に分配されること、第三に取引市場に上場することで、高い換金性と流動性が確保されていることです。Jリートは、少額から投資することが可能で、かつ、積極的な情報開示も図られており、一般の不動産投資に比べ、投資資金の流動性、資産の分散度、資産の透明性、投資単位の小口性という点から、優れた金融商品ということができます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

東京オフィスの賃貸マーケットについて、年初、2011年末までには賃料低下が底を打つと見込んでいましたが、東日本大震災の影響により、賃料回復は遅れているとの印象です。資産運用会社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントは、空室率は既にピークアウトしているとの認識ですが、今後、耐震性能の高い物件や省エネシステムが導入されている競争力の高い物件への移転ニーズがさらに増加するとともに、本格化する復興需要による経済効果から、2011年後半から幅広い業種で増床ニーズが出てくることを予想しており、賃料は来年には底を打ち、改善に向かうと考えています。東京オフィスの売買マーケットでは、金融機関の貸出姿勢が緩和していることや、賃貸マーケットの底打ちを見越して需要が旺盛なことから、キャップレート(期待収益率)は若干低下する傾向にあり、取引価格は反転上昇を始めました。今後、この傾向はより顕著に現れてくるのではないかと考えています。

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