第4回Jリート取材レポート

日本プライムリアルティ投資法人(運用会社:株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)

日本プライムリアルティ投資法人(以下「JPR」といいます。)はオフィスと都市型商業施設から成るポートフォリオを持つ複合型リートです。JPRは、東京建物株式会社、大成建設株式会社、安田不動産株式会社、明治安田生命保険相互会社、株式会社損害保険ジャパンの旧芙蓉系5社がスポンサーとなっております。JPRは、優良なオフィスと繁華性の高い都市型商業施設を中心とした不動産ポートフォリオを形成しています。地域別の組入比率では、経済活動が集中し、安定した成長が期待できる東京エリアを重視し、東京エリアと地方の組入比率を、東京80~90%、地方10~20%としています。用途別の組入比率はオフィス70~90%、商業施設10~30%としています。このような投資比率を採用している理由は、オフィスは景気変動により賃料が変動しやすいといった特徴がある一方、商業施設は繁華性の高い立地に限定して投資することで、長期賃貸借契約による安定した収益を確保することがでること、オフィスと商業の異なるリスク・リターンの特性を踏まえて、分散効果を享受できると考えられるためです。JPRの代表物件は、オフィスではオリナスタワー、新宿センタービル、兼松ビルなど、商業施設ではJPR渋谷タワーレコードビル、川崎ダイスビルなどです。JPRは、上場前に投資口1口を2.5分割することにより、投資口価格を抑えていることも特徴の1つです。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

東京建物株式会社、大成建設株式会社、安田不動産株式会社が有する不動産・建設の分野における強みと、明治安田生命保険相互会社、株式会社損害保険ジャパンが有する金融機関としての強みを最大限活用するとともに、スポンサー各社の持つノウハウの活用とバランスの取れた運用を進めていることです。
具体的には、スポンサー各社から、物件取得機会の提供、物件取得・売却情報の提供、テナントリーシング(適切なテナントを誘致する計画を立てて、テナント募集していく活動)、プロパティ・マネジメント(不動産に関する資産の管理を行う業務)、技術サポートのノウハウ提供、財務戦略の立案サポート、デットファイナンス(銀行借入や債券発行といった負債による資金調達)を通じた資金供給等のサポートを受けております。とくに、メインスポンサーである東京建物株式会社は、大手不動産デベロッパーであり、同社からの物件取得パイプラインは、JPRの外部成長戦略を考える上でも大変大きいものと考えております。また、Jリートの中で、総合建設会社をスポンサーにしているのは、JPRだけです。新宿センタービルでは、大成建設株式会社からの提案をいち早く取り入れ、長周期地震動に対する対策を講じていました。この結果、東日本大震災に際して、制震装置の効果により、最上階の短辺方向の最大変位は22%程度、最大化速度は29%程度の低減が図られました。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

JPRは、成長力のある東京オフィスを中心にポートフォリオを形成しているため、東京オフィスの不動産賃貸市況の影響が分配金に大きく影響することがリスクだと認識しています。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

JPRは、優良なオフィスと、繁華性の高い立地における商業施設を投資対象としています。主な投資基準として、投資の中心となるオフィスについては、延床面積約3,300㎡(約1,000坪)以上かつ基準階(「基準階」とは2階以上で当該建物の標準的なフロアをいいます。)の専有面積約330㎡(約100坪)以上とし、また、床の形状・仕様、天井高、電気容量、空調などを勘案します。さらに、共通事項として、新耐震基準に適合(耐震補強工事実施を含む)する物件のみを投資対象とし、厳選して投資判断を行っています。現時点では、東京オフィスが比較的割安に取得できる環境であること、また、今後も東京に経済活動が集中していくことが予想されることから、成長力のある東京オフィスを中心に取得を検討していきます。また、商業施設においては安定した収益を生み、かつ、中長期的に物件価値の上昇が期待できる物件を厳選して取得を検討していきます。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?

1口当たり分配金の成長や物件価値の上昇による1口当たり純資産価値の増加に貢献する物件へ厳選投資することを最も重視しています。

6.個人投資家がJリート全35銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

JPRは、収益性・規模・安全性の各要素のバランスがとれていることだと思います。平成23年8月31日現在、投資口の利回り(収益性)5%以上、時価総額1,500億円以上(規模)、格付AA格以上(安全性)の3つの要件を満たすJリートは、35銘柄のうち5銘柄しかありませんが、JPRはその一角を占めています。各項目でトップという訳ではありませんが、平均点以上のバランスがとれた運用ができていると考えております。加えて、スポンサーの多彩な顔ぶれなども評価されているものと考えております。

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