第1回Jリート取材レポート

Jリート全般について

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

収益性の観点からはJリートの配当利回りと長期国債利回りの比較が参考になります。成長性の観点からはLTVの比較が参考になると思われます。安全性の観点では、スポンサーの信用力にかかっていると思われます。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

Jリートを運用する投資信託からの資金流入が多く、これは主に個人投資家からの資金だと思われます。直接投資というのは伸び悩んでいますが、投資信託を通じて、Jリートの運用金額が増えてくれば良いと思います。また、直接のJリート投資金額を伸ばすには、新たな業種からのJリート参入や、直接投資した方が、投資魅力が高いと思わせるような商品のラインナップが必要であるように思われます。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由を教えてください。(証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

Jリートを預貯金とハイリターン商品(高分配金の投資信託、高利回りの外債、株など)の間に位置づけられる商品として理解していただき、預貯金の一部をJリートを回すことを促すべきではないかと考えます。その方法として、企業人事部による定年退職者向けの投資教育や、商工会議所などによる中小企業経営者向けの投資教育などがあるかと思います。そのような場で、それぞれが許容可能なリスク・リターンに対応する資産の配分方法について理解していただくことの重要性が考えられます。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれるなか、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

私募の不動産ファンドが縮小するなかで、物件取得の買いの主体は、Jリートであると考えられます。現在は、3.5兆円ですが、今後さらに不動産証券化市場におけるJリートのシェアが拡大していくと考えています。
そのためには、平成25年を目標としたJリート制度改革により、Jリートに対する一層の規制改革が行なわれ、既存Jリートの外部成長による拡大(タテの拡大)と、新たな資産タイプのJリートの登場(ヨコの拡大)による、市場拡大が必要だと考えます。タテの拡大としてはJリートによる新規物件の開発、ヨコの拡大としては海外不動産を組み入れたJリートや、新たなタイプの不動産を組み入れたJリート(高齢者向け施設、エネルギー施設・通信施設、エンターテインメント施設など)の上場などが必要だと思われます。

不動産業界について

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホーム等)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクについて教えてください。

●不動産を「所有」することの魅力
日本人の国民性として、不動産を所有することに心理的なステータスを感じるところがあります。マイホームを取得することが「夢」、という人はまだまだ多く、不動産投資は夢を追うという魅力があると思われます。

●不動産運用(管理)の魅力
不動産の大家となり、賃借料を設定するなど運用(管理)することもまたステータスとなります。半面、不動産は、運用(管理)の巧拙により、その収益性が大きく異なる商品でもあります。

●プロが運用するポートフォリオ不動産所有というJリートの魅力
Jリートの運用会社は、物件運用(管理)を専業とするプロフェッショナルです。取得する物件を選別する時点から、将来的な運用の可能性を意識しています。また、複数物件をポートフォリオとして管理するので、仮に、一部の物件の収益性が下がっても、ポートフォリオとしてのリスクは限定的になります。また、Jリートは、東証に上場しており、十分な流動性を持っていると言えます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

●急成長が見込みづらい成熟した市場
日本の人口がピークを迎え、全体として減少するなかで、不動産に対する急激な需要拡大は、考えにくい状況であると思われます。一方で、日本における世界での優位性などは、高く評価されていると思われます。例えば物価安定や治安の良さ、交通の利便性や清潔さ、更には日本の国民性などが挙げられますが、グローバルの拡大と共に、成熟した市場と思われていた国内不動産に更なる成長が期待されています。

●立地、物件による二極化
全体のパイが限定されるなかでも、人口集積地での好立地物件については賃料・稼働率ともに堅調に推移すると予測しています。高齢化によって生産年齢人口が減少すれば、よりコンパクトな労働環境、住環境が追求され、人口集積地の好立地物件に対するニーズは引き続き強いと予想されます。今後、職場でのダイヴァーシフィケーション(女性従業員、外国人従業員の増加)の一層の進展も予想され、その受け皿となるオフィス・住宅は人口集積地での好立地物件になると思われます。逆に、立地条件や居住環境の悪い物件は、引き続き苦戦が強いられると思われます。

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