第1回Jリート取材レポート

大和証券オフィス投資法人(運用会社:大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)

●東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィスに特化したリート

東京都心5区のオフィスへの重点投資を行うオフィス特化型リートです。発表ベースの運用対象は36 物件あり、取得価額は3,113 億円となります。運用対象物件の取得価格ベースの投資比率は、地域別では都心5区で92%(首都圏で99%)を占め、用途構成はオフィスが100%です。

1物件当たり投資額は86 億円となり、1棟当たり建物延床面積は約8,600 ㎡です。オフィスは、中堅ビルを中心としたポートフォリオとなっており、1棟当たり建物延床面積が1万㎡以上の大型ビルは19%となっています。なお、ポートフォリオに占める比率が43%(取得価格ベース)の「新宿マインズタワー」は、Jリートのなかでは最大級の物件です。

●メインスポンサーは大和証券グループ本社

メインスポンサーは大和証券グループ本社(8601、以下大和証券G)です。資産運用業務は、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント(以下、大和リアル)が受託して行っています。大和証券Gが、2009 年7月にダヴィンチ・セレクト(現大和リアル)の株式を取得し、新たなスポンサーとなりました。

不動産会社を系列に持っていないことから、純粋に投資家とテナントの立場に立った運用が可能となります。とくに、証券会社グループが運用するJリートであるため、証券会社の顧客である投資家目線を持った運用を行うことが使命となります。また、大和証券グループのネットワークを活用し、物件情報やテナント情報を得ることで、他社にはないビジネスモデルの確立を目指しています。

●強い財務体質、厳格なコンプライアンス、高い透明性

スポンサー交代により資金調達能力が向上しました。ポートフォリオの負債比率(LTV)も、オフィス型のJリートのなかでは最低水準で、財務的には極めて安全で、今後の物件取得の成長余力も大きいと思われます。また、金融機関系であるため、金融機関が持つ厳格なコンプライアンス体制を導入し、高い透明性を持った投資プロセスを確立しています。

2.数ある強みや特長のなかでも、他のリートとの明確な差別化要素を教えてください。

都心5区集中、オフィス特化型、という明確な投資戦略を持ち、低負債比率(LTV)を活かした積極的な物件取得による成長を目指しています。

3.1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

オフィス特化型のJリートであるがゆえに、住宅に比べると常に景気変動の影響を受けることになります。このため、日本経済の停滞は、配当に大きく影響する可能性があります。また、東京都心5区に投資を集中しているため、東京中心に問題が起こった場合、ほかのJリートに比べるとその影響は大きくなります。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

本投資法人は、オフィスビルのなかでも、人口が増加している大都市に所在するオフィスビルに集中的に投資を行います。とくに経済活動の中心であり、オフィスビルの市場が最も大きく、またその稼働率が相対的に高く、したがって賃料相場も安定している東京都を中心に投資を行うことにより、運用上安定的な収益を獲得することが目的です。
さらに、オフィスビルのなかでも、本投資法人は、Aクラスビル(Aクラスビルとは延床面積が30,000㎡以上のビルをいう。以下同じ。)及びBクラスビル(Bクラスビルとは延床面積が2,000㎡以上30,000㎡未満のビルをいう。以下同じ。)に重点を置いた投資を行っています。
Aクラスビルのメリットとして、中心となるテナントが財務体質の良好な大企業であるため、賃料改定に際し、賃貸マーケットの上昇局面において賃料増額が期待でき、キャッシュフローの改善が図れるという特長があります。一方、デメリットとしては、景気の影響を受けやすく、賃貸マーケットの下降局面では賃料の下落幅が相対的に大きくなる可能性もあります。また、希少性は高いけれど、流動性が低いという側面も持っています。
Bクラスビルのメリットとしては、対象となるテナントが中小規模の事業所である場合が多いため、テナント需要が安定していることと、さらにはそれらのテナントが一棟に数多く入居する結果、テナントの分散が図られることを背景にして、景気の影響を受けにくく、賃料の変動幅が少ないため、キャッシュフローが安定しやすくなります。また、不動産売買マーケットでの投資機会が多いため、流動性が高く売却をしやすいのも特長です。デメリットとしては、テナントの与信面にばらつきがあり、賃料などの未回収リスクが高くなります。また、Aクラスビルと比べ、設備面が相対的に劣る場合があるので、テナントの要求に応えられない可能性があります。
本投資法人は、このように東京都のAクラスビル及びBクラスビルに重点を置いて投資を行うことにより、人的資源の集中投入が可能となり、効率的なアセットマネジメントを実現することができます。さらには、Aクラスビル及びBクラスビルへの投資割合をコントロールすることによって、リスク・リターン、ボラティリティ、経済環境などの外部要因から受ける影響についても傾向を的確に捉え対応することが可能と考えています。

5.他のリートとの競争で最も重視している戦略はありますか?

常に投資家目線をもった投資、運用を行うことが最大の差別化です。物件投資、運用管理において、証券会社ネットワークを最大限活用したいとも考えています。また、金融機関系のJリートとして高度な金融ソリューションを投資運用に反映させたいと考えています。

6.個人投資家がJリート全35銘柄のなかから御社が運用しているリートを選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

1点目は、都心5区集中、オフィス特化、という明確な投資戦略であり、2点目は大和証券グループのサポートと強固な財務体質による安全性だと思います。3点目は低負債比率(LTV)を生かした積極的な物件取得による配当の増加だと考えられます。

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