第1回Jリート取材レポート

平和不動産リート投資法人(運用会社:平和不動産アセットマネジメント株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)

ポートフォリオの構築方針は東京都区部中心のオフィスとレジデンスに投資する複合リートであるという点です。オフィスとレジデンスに投資する意義は、オフィスは景気感応度が高く、好況時に賃料上昇などによるアップサイドを取りやすいという特長があります。一方で不況時はその反対のリスクがあります。そのリスクを補うのがレジデンスです。レジデンスはオフィスやその他のアセットタイプと比べて、賃料や稼働率など、好・不況の影響による波が小さく、安定的な収益を得られます。これら2つを組み合わせることにより、収益向上性と収益安定性の双方を追及することが可能となります。また、東京都区部に集中投資する意義は、そのテナント需要が豊富なことです。オフィスについては東京に事業所が集中しているのはもちろんのこと、我々の保有するオフィスは中小物件が多いのですが、東京都区部の事業所のうち、約96%が従業員数50人未満です。それだけ、テナント候補となり得る事業所の層が厚いと言えます。また、レジデンスにつきましても、東京都は10年以上の間、大きく転入超過であり、人口の東京集中が顕著です。この傾向はほかの都市と比較しても明らかです。
このようなポートフォリオを構築することが、我々の特長であり強みであると考えています。もう一つの特長・強みはスポンサーである平和不動産の全面的サポートを受けている点です。
運用会社の平和不動産アセットマネジメントは平和不動産の100%子会社であり、役員派遣などの人的サポートを受けています。また物件供給のパイプラインとして、また運用についても平和不動産のサポートを受け、そのノウハウを活かしております。また、財務面においても平和不動産の信用力を活かして、調達コストの低減や取引銀行の拡大などを図っております。
また、2010年10月にジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併したことも特長の一つであり、強みでもあると考えております。合併したことにより、資産規模が拡大し、運用効率も上がってきております。また、合併により生じた負ののれんの発生益を活用することも可能となっております。

2.数ある強みや特長のなかでも、他のリートとの明確な差別化要素を教えてください。

Jリート35銘柄のなかに、複合リート、総合リートは数多くありますが、オフィスとレジデンスのみの組み合わせは多くはありません。上述の通り、東京都区部のオフィスとレジデンスを投資対象とし、その特性を活かした点が差別化要素であると考えております。
また、こちらも上述しましたが、合併による「負ののれんの発生益」が生じている点もそのひとつであると考えております。これにより柔軟な分配金政策・ポートフォリオ構築戦略・財務戦略を取ることが可能となる点です。

3.1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

東京都区部に集中投資しているがゆえに、今回発生したような東日本大震災が東京で発生したときのリスクが懸念されるところもあります。これに対しては、東京都区部でも棟数の分散を図っており、これにより東京全域が壊滅的な被害となるような震災でなければ、被害は限定的になると考えております。しかしながらリスクは残りますので、耐震性の向上や、建物の十分な管理により、リスクの軽減に努めて参りたいと考えております。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

東京都区部のオフィスとレジデンスを中心に投資しており、テナント需要には留意しております。ポートフォリオの構成は原則、オフィス50%、レジデンス50%を基本としております。
東京都区部中心ではありますが、30%を上限として地方物件の取得も可能となっており、地方物件については、立地条件・テナント需要・利回りなどを考慮の上、厳選して投資することも検討します。
現在の保有物件(オフィス)の規模は、比較的小規模・中規模のものが中心ですが、今後は中規模(以上)のものを取得したいと考えております。

5.他のリートとの競争で最も重視している戦略はありますか?

他社との競争で重視しているという事ではございませんが、平和不動産リートは資産規模も小規模であり、今後は規模を拡大していかなければならないと考えております。
また、稼働率の維持・向上、コストの削減、金融コストの低減を含む財務基盤の安定化など、行っていかなければならない課題はあります。
これらをひとつずつ着実に解決し、今後さらなる成長を遂げなければならないと考えております。そのため、スポンサーである平和不動産のサポートも受けつつ、投資主価値の極大化を目指して参ります。

6.個人投資家がJリート全35銘柄のなかから御社が運用しているリートを選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

投資している物件が東京都区部中心であることと、オフィスとレジデンスの複合型であることに加え、平和不動産がスポンサーであることです。また、合併により、「負ののれんの発生益」を活用できることです。これは、残念なことなのですが、投資利回りが高いこともポイントかもしれません。

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