第1回Jリート取材レポート

Jリート全般について

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

分配金水準とLTV(Loan to Value:有利子負債比率)を組み合わせで見ることをお奨めします。分配金水準そのものだけに着目するのではなく、LTVがどの程度の水準にあるのかを合わせて見ることは、その銘柄の今後の動きを見通すうえでの一つの判断材料になると思われます。
たとえば、同じ予想分配金を出している銘柄であっても、LTVの低い銘柄は追加の物件購入により分配金が伸びる可能性もあります。一方、LTVが高い銘柄は、LTVを下げるための方策(増資や物件売却)を行ってくることが考えられます。
UURの直近のLTVは45.6%(2011年7月20日現在)であり、上限の目処とする50%まではまだ余裕のある水準です。
なお、LTVの定義は各投資法人により異なりますので、ご注意ください。UURの場合、LTV=有利子負債(投資法人債含む)残高/資産総額(総資産+期末評価額-期末帳簿価額) と定義しています。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

ここ数年を振り返ってみますと、東証リート指数は2007年5月に最高値を付けたあと、世界経済の減速や金融市場の混乱とともに大幅に下落し、その後は一定程度の回復を見たものの完全には回復せずに現在に至っております。
Jリートは、このように価格が上下するリスク商品ですから、上記のような下落局面において、個人投資家が積極的にJリートに目を向けることは必ずしも容易なことではなかったと考えます。
またJリートの仕組み自体に関する理解が、まだ一般には浸透していないことも大きな要因と考えられます。Jリート業界、証券会社などによる更なる啓蒙活動が必要と考えております。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由を教えてください。(証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

Jリート業界、証券会社などによる更なる啓蒙活動が必要と考えております。しかしながら、個別企業による活動には一定の限界があることから、マスコミにはさらなる協力をお願いしたいと考えています。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれるなか、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

リートの先進国である米国やオーストラリアと、経済規模などの面から単純に比較しても、日本のJリートの規模は小さいものにとどまっている印象があります。当事者としても、まだ市場が飽和するには程遠い状況であると考えています。今後は、銘柄数が増えるというよりは、各銘柄の時価総額が以前より大きくなっていく傾向が強まるものと予測しております。
この半年ほどのJリート市場を振り返ると、東日本大震災の発生までは公募増資の件数も増加傾向にありました。東日本大震災によってその流れは一時停止しましたが、5月以降、UURも含めて数銘柄が増資を実行しました。この流れはしばらく続き、Jリート市場の成長が中長期的に続くことは間違いないと思われます。

不動産業界について

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクについて教えてください。

不動産投資の魅力としては、比較的高い利回りが享受できることやインフレ・ヘッジ機能などがあげられます。一方、不動産は高額ですので、小規模な投資では十分なポートフォリオ分散を行うことができないなど、リスクヘッジの面で一定の限界もありますし、流動性が低くて投資物件をいつでも売買することができないなどのリスクも挙げられます。
その点、Jリートは、複数の不動産からなるポートフォリオを専門家が運用を行い、個別の不動産が有する各種のリスクを低減させることができると考えております。UURのポートフォリオは、2011年7月末現在90物件、4,081億円(取得価格ベース)となっており、分散の度合いは高いと言えます。Jリートは、証券取引所に上場しているため、換金性は実物不動産と比較して高いと言えます。また、投資単位も、実物の不動産と比較して小口です。UURの投資口価格は2011年7月20日現在92,700円となっており、1口から売買することが可能です。
一方で、Jリートの投資口価格は、保有物件以外の要素によって動くことがあります。たとえば、スポンサー企業(資産運用会社の株主)の経営状況の悪化が、そのJリートの信用力の悪化につながり、ひいてはJリートの投資口価格に影響を与えることもありますので、注意が必要です。

12.今後の不動産市況の見通しについて

リーマンショック以後、緩やかながらも回復が続いていた不動産市況ですが、東日本大震災の影響などもありその回復は若干遅れるものと思われます。しかしながら、例えば、UURのポートフォリオに目を転じますと、オフィスのセグメントにおいてはテナントの解約予告件数は減少傾向にある一方、新規の成約件数は増加しつつあり、緩やかながらも稼働率は着実に改善の方向に向かっています。
UURは日本の不動産市場全体に投資しているのではなく、そのなかから厳選した物件にのみ投資を行っています。不動産市況全体が厳しいなかにあっても、安定したポートフォリオ運営を行っていきたいと考えますし、不動産市況の回復時には、それを上回るパフォーマンスを発揮し、投資家の皆様のご期待にお応えしたいと考えております。

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