第1回Jリート取材レポート

ユナイテッド・アーバン投資法人(運用会社:ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)

弊社が資産運用を行うユナイテッド・アーバン投資法人(以下、「UUR」)は、2003年12月に、第10番目のJリートとして上場しました。2010年12月には日本コマーシャル投資法人を吸収合併し、現在の資産規模は4,081億円(取得価格ベース、2011年7月末)で、Jリート全体で第4位、総合型リートでは最大の規模を誇ります。メインスポンサーは丸紅株式会社です。
代表物件は、心斎橋OPA本館、ダイエー碑文谷(以上商業施設)、川崎東芝ビル、日立ハイテクビルディング(以上オフィス)、新宿ワシントンホテル本館(ホテル)などが挙げられます。
UURはこのたび、第15回目の決算を迎えましたが、過去から現在に至る安定した実績分配金をご覧いただければ投資家の皆様にはUURの収益安定性の高さが納得いただけるものと自信を持っております。

2.数ある強みや特長のなかでも、他のリートとの明確な差別化要素を教えてください。

総合型(分散型)投資方針です。UURは「総合型」のリートであり、投資対象として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他と幅広く用途分散すること、さらに東京を含む首都圏を重視しつつも地方への一定の分散を図ることにより、リスク分散の効果を高めております。この結果、特定の用途又は地域で十分な投資成果をあげられない場合でも、用途や地域の分散により必要な収益性を維持することが期待できると考えております。

3.1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

ある特定の用途又は地域のみの運用状況が好調で、それ以外の用途や地域が不調の場合には、総合型投資運用の収益性が当該用途又は地域に特化した特化型投資運用リートの収益性に劣ることが、短期的にはデメリットとして考えられます。しかしながら、各用途、地域毎に好不況のサイクルは異なりますので、総合型投資運用は中長期的には比較的安定した投資成果を獲得することが可能であると考えております。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

UURは、「本源的価値」を有する不動産を、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産と定義しており、投資対象不動産の用途と投資地域の双方において分散が図られた総合型ポートフォリオを目指すとの投資方針のもと、幅広い投資対象のなかから「本源的価値」を有する不動産の取得を行うとの厳選投資方針の実践を目指しています。
UURでは、不動産の「本源的価値」を決定づける第一の要素が「立地」、二次的要素が「スペック」、「テナント」及び「契約条件」と考えており、投資対象不動産の取得にあたっては、「物件収益の成長余力」、「代替テナントの可能性」、「将来的な用途の汎用性」、「キャッシュフローの安定性」などの観点から検証及び分析を行っています。

5.他のリートとの競争で最も重視している戦略はありますか?

他社との競争に勝つことよりも、投資主利益の向上を第一に考えています。競争にもいろいろありますが、たとえば物件の取得で競合に勝つ(他社よりも高い価格を提示して買う)ことが必ずしも投資主利益につながるとは限りません。
UURのこれまでの投資実績を振り返りますと、不動産市況が高騰している時には結果的にあまり物件を取得せず、不動産市況がそれほど過熱していないときに比較的多くの物件を取得してきたという特長があります。取得競争に必要以上に巻き込まれず、慎重な投資目線を維持し、優良な物件を適正な価格で買うことが重要だと考えています。

6.個人投資家がJリート全35銘柄のなかから御社が運用しているリートを選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

分配金水準の高さと安定性です。UURの一口当たり予想分配金は2,750円(2011年11月期、2012年5月期)です。一見すると他社と比較して低い水準に見えますが、これは2010年12月の日本コマーシャル投資法人との合併時に投資口の6分割を行ったためです。6分割前の水準に換算すると16,500円となり、Jリートのなかでも屈指の高水準です。この高い分配金水準は、投資主から高く評価されていると考えています。
また、「負ののれん」が活用できることも大きなポイントです。UURは、日本コマーシャル投資法人との合併の結果、124億円の「負ののれん」を計上しました。この「負ののれん」を活用することにより、増資による希薄化や一時的な賃料収入の落ち込みなどをカバーし、安定した分配金をお出しすることが可能になります。UURはこれまでも安定した分配金水準を保ってきましたが、「負ののれん」の活用により、その安定性はさらに高まることが期待されます。

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