Jリートの上昇トレンドは今年も続くか

<東証Jリート マーケットコラム>

「昨年のJリートの上昇要因をどのようにお考えでしょうか」

 昨年のJリート市場は基本的に割安感がありました。前半は政治を含め日本経済に対する展望が開けないということから海外のリートに比べて円ベースで見れば少し出遅れ感がありましたが、後半はギリシャ危機等が消去法による円への逃避を招いたこと、それに加えて日銀の追加緩和策による資産インフレ期待が出てきたことにより利回り株の筆頭であるJリートに資金が流れ込んだと思います。

「今年もこのトレンドが続くのでしょうか」

 ひとつの懸念材料としては、オフィスビル特化型のJリートの分配金利回りが4%程度で国債との利回りギャップが3%を切っているという状況です。住宅特化型のJリートの利回りはまだ5%程度ありますが、不動産のリスクプレミアムを3%程度と仮定すると、オフィスビル特化型のJリートについては分配金利回りから見た価格がかなり天井に近い水準になっています。だからといって今後Jリートの価格が更に上昇しないというわけではないのですが、適正水準はそのあたりにあるのだろうと思います。その上で、今年もJリートの上昇トレンドが続くかどうかというのは、去年を振り返ってみればいくつかの条件を導くことができます。それは、①欧州危機が拡大しないこと、②アメリカの信用緩和策が6月以降も継続されること、③中国の中央銀行によるインフレ調整がうまくいくこと、④日銀の金融緩和のスタンスが今後も変わらないことです。この4つの条件が今年もJリートの上昇トレンドが続くかどうかということを見極めるうえで重要な点ではないかと思います。

「Jリートへの投資に当たって、どのような指標に注意すれば良いですか」

 定期的に新聞等でオフィス市況のレポート、特にオフィスの空室率改善の度合いであるとかオフィス賃料の回復のスピード感、そうしたものを確認していただくのが最もわかりやすいかと思います。住宅につきましてはオフィスほど空室率や賃料についての情報は一般の方が把握しにくいため、オフィスの賃貸の需給関係を新聞やインターネット等でつかむということが今後の不動産市況を見通す上でひとつのポイントになります。それから、日本では地価公示等で地価が公表されますが、これはどちらかといえばJリートの価格に遅行してくるので、そうした遅行指数に惑わされないようにする必要があろうかと思います。例えば、去年多くの不動産の専門家はJリートの投資の機会を逃しました。このような遅行指数を見ていた人はJリートが25%も上昇するなんて信じられなかったでしょう。株式市場はフォワードルッキングで動いていきますので、そうしたことには注意しないといけないと思います。それから少し専門的になりますが、今回の金融危機以降、不動産の売買でどちらかというと不動産私募ファンドやJリートといった投資目的の買い手よりも不動産会社以外の実需のプレーヤーが目立っていたかと思いますが、特に大型案件等での不動産私募ファンドやJリートといったプレーヤーの回復感というのがひとつの重要なポイントだと思います。もうひとつはやはり為替だと思います。Jリートは不動産への投資利回りを重視して買われていますが、Jリート価格そのものは不動産とは関係ない部分で動くところがあります。為替と他国の金利を組み合わせた指標等を使ってみますと、Jリートとの関連性がすごく大きいです。為替や金利は不動産の価値とは関係ないのですが、これがJリートの価格を動かしているところがありますので、為替の動向からも目が離せないと思います。

次号につづく

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