分散投資で考えるとJリートになる

<東証Jリート マーケットコラム>

分散投資で考えるとJリートになる

 前号に引き続き、早稲田大学大学院ファイナンス研究科の川口有一郎教授にJリート市場の今年の見通しや投資に際しての留意点などをお伺いします。

「昨年人気となった海外リートの見通しはいかがでしょう」

 リートの投資対象としては、今年は消去法で考えていくとJリートが良いということになるのではないかと思います。今年の日本の状況は前号でお話ししましたが、アメリカではCMBS(商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの)の償還が今後3年でピークになりますので、商業用不動産についてネガティブな情報が出てくるのではないかと思います。その中でアメリカのリートは二極化が強まるのではないかと思います。ヨーロッパにつきましては、ドイツのオープンエンドファンドが大量に償還を迎えます。その際にオープンエンドファンドがリート成りするということが起こるのではないかと思われます。リートが投資活動の出口になるという意味では良い流れだと思いますが、ドイツのオープンエンドファンドでの不動産投資の損益が顕在化するというリスクが存在すると思います。それからアジアでは、シンガポールの商業不動産市場で投資利回りと国債利回りのギャップがほとんどゼロになり、これからさらに不動産価格が上がっていくと、利回りギャップがマイナスという2006年のロンドン、ニューヨークでのピークと似たような状況になります。投資家はそういったことでそろそろ香港、シンガポールはピークにきているのではと思っています。中国は預金準備率を引き上げてインフレを抑制しようとしていますので、そうしたものの行方によって更に不動産市場が加熱していくのか、ここで一旦一服するのかということが今年の流れを作るのではないかと思います。

「Jリート市場を今後さらに成長させる上で、どのような施策を期待されますか」

 昨年12月に金融庁から公表された「金融資本市場及び金融産業の活性化等のためのアクションプラン」には平成25年度までにJリートの制度整備を行うと明記され、また国土交通省の「不動産投資市場戦略会議」の報告書では日本版アップリート制度の創設といった提言がなされています。この会議だけではありませんが、Jリートの市場規模を今の2倍くらいにできないかという検討をしています。当初から成長のシナリオは描かれていましたが、この金融危機で少し滞っていた面がありました。現状の隘路があればそれを取り除き、従来のシナリオのように現状の2倍程度の市場規模にすることを目指しています。そのためにはJリート市場に良い不動産が供給されなければならず、どういう不動産の供給策があるかということが検討の柱となっています。現在存在する法律だけではなく、耐震基準を満たさない多数の各都市のビルを建て替えて投資適格にするための法制度の整備、現在不動産を保有している人がJリートに物件を拠出しやすくするための税制度を通じてJリート市場に投資適格の良い不動産を供給するための促進策を検討しています。一方で、これを受け止めるお金のほうからのアプローチも必要になると思います。不動産への貸付あるいは年金等の不動産への投資などで市場を活性化させ、モノとお金の両方を組み合わせた政策でJリート市場を拡大していくことが必要だと思います。個人的には日本経済の再生のためには株価を引き上げれば良いと思います。株式投資がアメリカほど振るわないと言いながらもデータで見ると株価が上昇すれば個人消費が上がるという状況です。そういう意味では、Jリート市場でモノとお金の側面から拡大発展させることで株価への効果が期待されるというのが今回の政策の方向性だと思います。課題としましては、少し誤解を受けられるかもしれませんが、Jリートというのは一般の方から見れば不動産株ですが、これを扱っている格付け機関や金融機関などの専門プレーヤーは証券化商品という位置付けをしているところがあり、認識のギャップが生じています。今後10年間で専門家の間でもJリートを新しい不動産会社として位置づけ、独立した商品として成長させていくことが期待されると考えています。

「個人投資家にとってJリートに投資する意義はどのようなことになりますか」

 個人投資家にとってJリートは利回り商品として魅力的な存在です。それに加えてJリートには商品や通貨、地域といった分散投資機会の提供という側面もあります。Jリートは情報開示の面で透明性に優れており、個人投資家のみなさまにもこれまで以上に関心を寄せていただければ幸いです。

東京証券取引所URLはこちら↓
http://www.tse.or.jp/rules/reit/index.html

前回までの記事はこちら
Jリートの上昇トレンドは今年も続くか(早稲田大学大学院:川口 有一郎氏)

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