【IRアナリストレポート】エー・ディー・ワークス(A.D.W.)(3250)

~個人富裕層向け収益不動産事業を拡大~

ポイント
・2016年3月期の上期は販売を優先した。下期は販売用収益不動産の積み上げに一段と力が入ろう。9月末の残高は124億円であるが、中期計画3年目の平均残高150億円も射程内にある。但し、マーケットの活況を受けて、仕入れ環境はやや厳しくなっている。採算重視なので、バリューアップの工夫に注力する。手持ち在庫の採算は向上したので、売り急がなくても2016年3月期の経常利益6億円(前年度比+11%)は十分達成できよう。

・2013年12月にライツ・オファリング(既存株主向け新株予約権無償割当増資)を実施し、約20億円をファイナンスした。これを活かすと銀行借り入れも含めて92億円程度の収益不動産の積み上げができる。これをベースに中期3ヵ年計画をスタートさせたが、計画達成の目途も立ちつつあるので、次の展開が急がれる。新たなファイナンスによる事業拡大の戦略作りが具体化することになろう。

・当社は個人富裕層に不動産サービス業を展開する。1棟2~5億円前後の賃貸マンションを仕入れ、バリューアップして、1棟丸ごと富裕層に販売する。販売するまでの期間は賃料収入を稼ぎ、長期保有するものもある。こうした収益不動産販売事業と賃料等によるストック型フィービジネスを事業の両輪として、成長と収益の安定化を目指している。

・収益不動産の積み上げは、東京、横浜、ロサンゼルスへと地域を拡げ、住宅から商業ビルへ、中古のバリューアップから新築へ、価格帯も2億円台から5億円台へと、価格帯を上げながら、事業ポートフォリオのバランスをとる方向で展開している。米国での事業は成功しており、先駆的である。今後はさらに拡大しよう。また、オーナーズクラブ「ロイヤルトーチ」を充実させて、顧客の囲い込みによるストック効果を高めようとしている。

・基本戦略は、1)バリューアップした不動産を長めに保有し、2)販売した不動産のオーナーと多面的な取引を目指し、3)そのためのコンサルティングに力を入れている。2017年3月期の目標として、収益不動産の積み上げ150億円(平残)、経常利益8億円、ROE 7.5%を掲げているが、達成の確度は高い。着実な成長が見込めるので、業績の拡大につれて、株式市場での評価も高まってこよう。

目 次
1.特色 個人富裕層向け不動産事業に専心
2.強み 専業としてバリューアップを磨き、独自の領域を拡大
3.中期経営計画 新3ヵ年計画ではストック効果を優先
4.当面の業績 経常利益は計画通り確実に達成
5.企業評価 収益基盤の強化が進展

エー・ディー・ワークス(A.D.W.)(3250)
企業レーティング
株価(15年11月17日) 48円
PBR 1.80倍
ROE 6.8%
PER 26.2倍
配当利回り 0.7%
時価総額 107億円(224百万株)
総資産 15844百万円
純資産 5697百万円
自己資本比率 35.9%
BPS 26.60円
(百万円、円)
決算期 売上高 営業利益 経常利益 当期純利益 EPS 配当
2008.3 9961 605 396 229 4.54 0.31
2009.3 6104 172 51 22 0.41 0.31
2010.3 6285 495 417 220 1.96 0.22
2011.3 9328 666 526 300 2.21 0.31
2012.3 10159 416 290 140 2.61 0.50
2013.3 9853 552 361 216 3.14 0.50
2014.3 11537 790 450 270 1.93 0.35
2015.3 10735 759 540 333 1.54 0.35
2016.3(予) 12400 900 650 390 1.83 0.35
2017.3(予) 13600 1150 850 510 2.39 0.35

(15.9ベース)
(注)ROE、PER、配当利回りは今期予想ベース。2009年10月に1:2、2010年7月に1:2、2013年5月に1:4、同10月に1:100の株式分割を実施。2012年12月に1回目、2013年12月に2回目のライツ・オファリングを実施。

企業レーティングの定義:当該企業の、①経営者の経営力、②事業の成長力・持続力、③業績下方修正の可能性、という点から定性評価している。A:良好である、B:一定の努力を要する、C:相当の改善を要する、D:極めて厳しい局面にある、という4段階で示す。

レポート全文はこちらから
http://www.belletk.com/ADwa-kusu201511.pdf

日本ベル投資研究所の過去レポートはこちらから

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