「都市の発展~東急の渋谷開発」

・9月に2015年の基準地価(国土交通省)が公表された。全国の地価はまだ下がっているが、東京、大阪、名古屋の三大都市圏は上がっている。全国の商業地は前年比-0.5%であったが、三大都市圏は+2.3%、その中でも東京都は+3.3%となった。

・住宅地の県別価格はその差が著しく大きい。東京都を100(平均32.4万円/㎡)とすると、神奈川54、大阪45、埼玉33、京都32、兵庫31、愛知30、北海道6である。例えば、筆者のオフィスがある日本橋人形町は1㎡当たり124万円、自宅のある世田谷区桜は58万円、故郷の福島県会津若松は6万円である。

・どこに住むのが快適か。生き方、仕事、家庭など、それぞれの理由によって意見が分かれよう。自分の思うようにならないことも多い。安全・安心、故郷、老後、子育てといった局面によっても選択肢は異なろう。

・最も地価の高い東京の再開発はどんどん進んでいる。古いビルが高層ビルに建て替えられている。新しいビルは耐震性を始めとする防災や、オフィス・居住機能としての快適性にも優れている。誰でも新しく便利なオフィスで働き、ファッショナブルな街の近くに住みたいと思うであろう。

・街の付加価値をいかに高めるか。その再開発が活発化している、その中で、渋谷はどうなるのか。東急電鉄(東京急行電鉄)の濱名取締役(都市創造本部)の話を、アナリスト協会で聴く機会があった。いくつかの注目すべきポイントを採り上げてみる。

・東急電鉄のビジネスモデルは、「不動産開発の街づくり」と「鉄道の敷設」によるスパイラル効果の創出にある。①交通事業、②不動産事業、③生活サービス事業を三位一体として、シナジー(相乗効果)を追求している。

・近年の沿線開発では、二子玉川ライズが注目される。構想から30年余りをかけて、今年7月に全体が完成した。店舗、住宅(高層マンション)に加え、オフィス、ホテル、シネマコンプレックスなどが整った。楽天の本社が集結し、蔦屋家電がオープンしたことでも話題を集めている。週末に二子玉川へ行くと、ヤングファミリーでいっぱいである。ここにオフィスが大移動してきたので、全く新しい街に仕上がっている。

・東急電鉄の起点である渋谷は、鉄道の乗降客数で新宿に次いで2位、池袋を凌いでいる。1日当たり300万人を超える。東急線沿線には520万人が住み、一人当たりの所得は全国平均の1.5倍である。年収1000万円以上の世帯も首都圏の2割を占める。

・渋谷はIT・クリエイティブ系産業の集積が進んでいる。2000年以降に設立された東京都のIT企業数で、渋谷区は最も多い。IT企業2317社のうち渋谷区が588社を占めた。また、インバウンド(来日外国人)の訪問率では、新宿・大久保、銀座、浅草に次いで、渋谷は第4位(42.6%)で、丸の内・日本橋、秋葉原よりも多い。欧米系の人々が多いのも特徴である。

・一方、課題はインフラの脆弱性にある、と濱名取締役は指摘する。その内容として、1)駅施設の老朽化、2)バスターミナルの交通立地、3)谷地形での浸水・冠水被害、4)バリアフリーが不十分、5)乗り換えの不便、6)歩行者空間の不足などがあげられる。

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