【IRアナリストレポート】エー・ディー・ワークス(A.D.W.)(3250)

~ライツ・オファリングを活かし、個人富裕層向け収益不動産事業を拡大~

ポイント
・収益不動産の積み上げを優先しているので、2015年3月期の1Qが大幅減益になったからといって、心配はいらない。6月末の平均残高は10611百万円と、前年同期の5110百万円から倍増している。通期で経常利益500百万円(前年度比+11.0%)は十分達成できよう。

・2013年12月にライツ・オファリング(既存株主向け新株予約権無償割当増資)を実施し、約20億円をファイナンスした。これを活かすと銀行借り入れも含めて92億円程度の収益不動産の積み上げができる。これをベースに、新中期3ヵ年計画をスタートさせた。

・当社は個人富裕層に不動産サービス業を展開する。1棟2~5億円前後の賃貸マンションを仕入れ、バリューアップして、富裕層に販売する。販売するまでの期間は賃料収入を稼ぎ、長期保有するものもある。こうした収益不動産販売事業と賃料等によるストック型フィービジネスを事業の両輪として、攻めの局面に入っている。

・実際の収益不動産の積み上げは、東京、横浜、ロサンゼルスへと地域を拡げ、住宅から商業ビルへ、中古のバリューアップから新築へ、価格帯も2億円から5億円へと、事業ポートフォリオの多様化によってバランスをとる方向だが、当社が得意とする個人富裕層であるという点は変わらない。

・オーナークラブ「トーチ」を充実させて、顧客の囲い込みによるストック効果を高めようとしている。ブランド戦略(UレジデンスなどのUシリーズ)も強化している。1)バリューアップした不動産の保有を長めに保有し、2)販売した不動産のオーナーと多面的な取引を目指し、3)そのためのコンサルティングに力を入れている。

・2017年3月期の目標として、収益不動産の積み上げ150億円(平残)、経常利益8億円、ROE 7.5%を掲げているが、達成の確度は高い。順調にいけば、3カ年計画は2年で達成できることにもなろう。今回の計画はフローの利益よりも、資産の積み上げによるストック効果(賃料収入)の拡大を最優先しているので、着実な成長戦略になっており、収益基盤の強化は進展しよう。この3年間にエクイティ・ファイナンスの予定はない。業績の拡大につれて、株式市場での評価も再び高まってこよう。

目 次
1.特色 個人富裕層向け不動産事業に専心
2.強み 専業としてバリューアップを磨く
3.中期経営計画 独自のビジネスモデルで領域を拡大
4.ファイナンス 2度のライツ・オファリングに成功
5.当面の業績 新3ヵ年計画ではストック効果を優先
6.企業評価 収益基盤の強化が進展

エー・ディー・ワークス(A.D.W.)(3250)
企業レーティング
株価(14年8月26日) 37円
時価総額 83億円(224百万株)
PBR 1.50倍
ROE 5.5%
PER 27.2倍
配当利回り 0.9%
総資産 14863百万円
純資産 5457百万円
自己資本比率 36.6%
BPS 24.6円
(百万円、円)
決算期 売上高 営業利益 経常利益 当期純利益 EPS 配当
2008.3 9961 605 396 229 4.54 0.31
2009.3 6104 172 51 22 0.41 0.31
2010.3 6285 495 417 220 1.96 0.22
2011.3 9328 666 526 300 2.21 0.31
2012.3 10159 416 290 140 2.61 0.50
2013.3 9853 552 361 216 3.14 0.50
2014.3 11537 790 450 270 1.93 0.35
2015.3(予) 12700 850 500 300 1.36 0.35
2016.3(予) 14000 1000 650 390 1.77 0.35

(14.6ベース)
(注)ROE、PER、配当利回りは今期予想ベース。2009年10月に1:2、2010年7月に1:2、2013年5月に1:4、同10月に1:100の株式分割を実施。2012年12月に1回目、2013年12月に2回目のライツ・オファリングを実施。

企業レーティングの定義:当該企業の、①経営者の経営力、②事業の成長力・持続力、③業績下方修正の可能性、という点から定性評価している。A:良好である、B:一定の努力を要する、C:相当の改善を要する、D:極めて厳しい局面にある、という4段階で示す。

レポート全文はこちらから
http://www.belletk.com/ADwa-kusu201408.pdf

日本ベル投資研究所の過去レポートはこちらから

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