第11回Jリート取材レポート

ケネディクス不動産投資法人(運用会社:ケネディクス・リート・マネジメント株式会社)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)
ケネディクス不動産投資法人(以下、KRI)は東京経済圏の中規模オフィスビルを中心に投資を行っているJリートです。
中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べると物件数がとても多く、売買価格・賃料水準とも手頃な水準にあることから、売買・賃貸どちらの観点からも流動性が高いこと、中小規模の法人も含めて幅広いテナント層が対象となることが特長です。2009年の東京都の調査によると、「東京都にある事業所のうち92.2%が29名以下の事業所」という結果にあるように、東京経済圏は中規模オフィスビルのテナントがとても多い地域です。
KRIは、2011年12月現在、中規模オフィスビルを中心に82物件、約2,840億円(取得価格ベース)、東京経済圏への投資比率81.7%のポートフォリオを構築しています。
KRIは、資産運用会社であるケネディクス・リート・マネジメント株式会社(以下、KDRM)の持つリーシング(テナント誘致)力、仲介会社との強い信頼関係、徹底した顧客満足度調査に基づくテナントリレーション(テナントとの良好な関係)という強みを発揮して、きめ細かい運用を行っています。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

KRIは、現在保有するすべての物件について、プロパティ・マネジメント業務(不動産に関する資産の管理を行う業務)を本資産運用会社(KDRM)に一括委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口などを一元化し、迅速で良質なサービスの提供を図っています。
また、ポートフォリオとして複数の物件群を保有しているため、規模のメリットを享受するとともに、より洗練された競争力の高い運営が可能になると考えています。
規模のメリットを端的に示す事例として、まずリーシング会社との関係があげられます。KRIが保有するビルに入居するテナントは、総計で約1,000テナントと多く、このうち約10%が毎年入退去で入れ替わります。したがって、リーシング会社からみれば、KRIは大口で継続的な重要取引先となります。これらリーシング会社との間で親密な関係を築くことで、KRIは新規テナントの情報をいち早く入手することが可能となります。
修繕や資本的支出の面からみても、規模のメリットは大きいです。KRIのポートフォリオの平均築年数は約20年です。物件の価値を維持・向上させるために、豊富なキャッシュ・フローを活かしてさまざまな修繕やリニューアルを継続的に行っています。この際にも複数の物件に対する工事を一括発注することなどにより、大きくコストを圧縮することができるようになっています。
また、KRIは、テナントとの意思疎通を図る目的でこれまでに4回の「テナント満足度調査」を実施し、運営レベルの向上を目指しています。厳しい賃貸マーケット環境が続くなか、2011年9月に実施した第4回「テナント満足度調査」の結果では、総合満足度において“満足”と”やや満足”とする回答割合が81%にも達しています。

ケネディクス・グループは、長年にわたり様々なファンド運用を行ってきており、経験とノウハウを十分に蓄積しています。これらのノウハウと実績を活かし、中規模オフィスビルに運用を特化することで、立地、建物、仕様、物件価格や運用損益に対する評価・見積り精度の高さを競争力と差別化につなげています。

本資産運用会社(KDRM)は、スポンサーの意向だけで運営が行われることはなく、自立した運用会社として本資産運用会社自身が投資主の価値最大化のために何をすべきか、という観点を最も重視したうえで、自由な判断を素早く行うことができます。今後もこの姿勢を貫き、他社に先駆けた素早い動きと変化に柔軟に対応できる体制を整えていくことで、着実に実績を積み上げていきたいと思います。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

個々の物件で比較した場合、中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べ競争力が劣る、あるいはリスクがあると考えられる反面、高い投資利回りが期待できます。KRIでは、これらの中規模オフィスビルをポートフォリオとして運用することにより個別の不動産リスクを軽減すると同時に高い利回りを追求していきます。
また、財務面においては、返済期限の分散や調達手法の多様化とともに保守的なLTV(負債額を資産価値で割った比率)を維持することにより、安定した運営を行っています。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

KRIは、次の要素を勘案し、オフィスビルを中心とした投資を行います。
まず、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県の主要都市)に所在する不動産を中心に投資を行います。
ただし、地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風などの災害、人口変動の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏(政令指定都市をはじめとする地方中核都市)に所在する不動産にも一定の分散投資を行います。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?

KRIは、「半歩先を行く運営」のモットーに従い、市場動向を注視しながら成長を図り、中長期的に安定した業績の達成を目指しています。

不動産投資においては、取得可否の判断を迅速に行うことを重視しています。なぜなら、確度の高い判断を迅速に行うことは、競合先に対する競争力や差別化につながるだけでなく、取引の相手方の信頼にもつながると考えているからです。
既存物件の運営においては、プロパティ・マネジメント業務を本資産運用会社(KDRM)に一括委託することによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口などを一元化し、迅速で良質なサービスを提供できると考えています。

6.個人投資家がJリート全34銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

KRIは中規模オフィスを運営する代表的なリートであり、シンプルで明確な投資スタンスを評価していただいていると考えています。
また、KRIは、東京経済圏を中心に投資を行い、分散されたポートフォリオから安定的な収益をあげているからだと考えます。

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