第10回Jリート取材レポート

【Jリート全般について】

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

昨年の東日本大震災を受け、地震による予想最大損失率「PML(Probable Maximum Loss)値」についてご紹介します。PML値は統一された厳密な定義はありませんが、簡単に申し上げると、非常に稀に起こりうる巨大地震による建物などへの損失が、建物価格に対して何%になるかを示した数値といえます。
JRHでは、基本的にPML 値が 15%未満である物件に投資をすることとしており、他リートにおいても同様の厳しい基準を設けています。そのため、東日本大震災においても、JRHを始めリート物件の被害は比較的軽微なものでした。
なお、JRHのポートフォリオ全体の PML値は2.3%であり、レジデンシャル(住居)系リートの中では最も低い水準にあります。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

国内においては、個人の貯蓄から投資への流れがまだ過渡期にあり、Jリートの歴史も浅いことから、個人投資家の皆様への Jリートの普及は不十分であると思っています。
JRHとしては、不動産証券化協会(ARES)主催の「個人投資家のためのJリートフェア」を始め個人投資家が参加されるイベントに出展し、Jリートの魅力について皆様にお伝えするとともに、投資法人のホームページでもJリートやJRHを分かりやすく紹介できるよう努めています。
なお、JRHのホームページは、2011 年の日興アイ・アールや大和インベスター・リレーションズのランキング調査で高い評価を頂いております。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由(例:証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

Jリートの普及を図るためには、Jリートを国内外へ幅広く発信するとともに、幅広い年齢層の方々に、丁寧に説明ができる環境を整える必要があると思われます。そのためにはTV、雑誌、インターネットなどのメディアを通じ、Jリートを広く世界に発信していくとともに、資産運用会社や不動産証券化協会(ARES)といった業界団体、Jリートを取り扱っていただいている金融機関などが、投資家の疑問に対し、丁寧に説明ができるような機会や体制づくりを行うことが重要と考えています。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれる中、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

Jリートでは比較的割安に評価されている銘柄も多くあり、これらが今後マーケットから適正な評価を受けることにより、一定の時価総額の改善が見込まれます。また、物件取得、資本市場からの資金調達も回復し始め、一部では新規上場の動きもあります。これらにより、将来的には時価総額10兆円程度の規模になることが望ましいと思われます。

【不動産業界について】

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクはどう変化するか、教えてください。

実物不動産への投資は、相続などの観点で、個人の節税対策として魅力的な点もありますが、マイホームを除くと、①空室リスク、②換金リスク、③単一(もしくは少数)物件への依存リスクなどがあり、多額の投資資金が必要です。
一方、Jリートは、①運用をプロのファンドマネージャーが行っているため、空室リスクやその他運営上のリスクを心配する必要がないこと、②投資口は証券取引所で売買ができること、③複数の物件に投資されているため、種々のリスク分散が効いていることなど、不動産投資の魅力を享受しつつ、それらのリスクを低減し、少額からでも投資が可能な商品といえます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

欧州経済減速の懸念はあるものの、人口が増加している首都圏や全国主要都市に所在する優良賃貸マンションは、新規に供給される物件が減少していることを踏まえると、引き続き新規成約賃料や稼働率が安定した水準を維持するものと見込まれ、また、物件の売買価格も底堅く推移するものと思われます。
JRHはこれら市場動向に注視し、レジデンシャル(住居)特化型リートとして引き続き継続的な成長を目指します。

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