第10回Jリート取材レポート

日本賃貸住宅投資法人(運用会社:株式会社ミカサ・アセット・マネジメント)

1.運用しているリートの強みや特長を教えてください。(運用方針、運用総額、指標、保有する主力不動産、地域、地価動向などできるだけ詳細な要素から言えることはなんでしょうか?)
日本賃貸住宅投資法人(以下JRH)は、東京23区および3大都市圏を中心に全国主要都市の賃貸マンション183物件に分散投資するレジデンシャル(住居)特化型リートです。
JRH は、平成22年7月1日付でプロスペクト・リート投資法人を吸収合併し、平成24年1月1日現在で183物件/管理戸数9,892戸/取得価格総額約1540億円の資産を運用しています。分配金は第10期(平成23年3月期)1,075円、第11期(平成23年9月期)1,101円、第12期(平成24年3月期予想)1,150円と安定しています。
また、JRHは、メガバンクをエージェントとし、国内主要金融機関やスポンサー(米国オークツリー・キャピタル・マネジメントが助言するマスター会社)からの強力なサポートを受けています。
なお、オークツリー・キャピタル・マネジメントは運用資産約800億ドル(約6兆円)の投資商品の運営助言を行う米国私設有価証券市場上場の業界大手です。

2.数ある強みや特長の中でも、他社との明確な差別化要素を教えてください。

JRHが投資をしている賃貸マンションは、オフィスなどと比べ景気変動に対する影響が相対的に低く、実需に基づいた安定した収入が見込めます。投資地域は、東京23区を含む首都圏(全体の64%)、中京圏及び関西圏(同23%)、札幌・仙台・福岡等の政令指定都市など(同13%)となっており、首都圏以外の全国の主要都市においても、収益性が高く市場のニーズに合った投資を行ってリスクの分散を図っています。
また、JRHは、特定のグループに属さない独立系のリートであることから、物件取得、リーシング、修繕工事の発注業者について、第三者から複数の提案を検討の上、合理的な条件で取引することが可能となっています。

3. 1.2.との裏返しで言える、独自のリスクはありますか?また、そのリスクに対する備えや考え方はありますか?

比較的安定した収入が見込める賃貸マンションにおいても、物件の経年劣化などに伴い、賃料が下落するリスクはあります。JRHでは、入居者のニーズに沿った原状回復工事やバリューアップ工事などを積極的に手掛けることによって、賃料を維持することを目指しています。また、一部築古物件を売却し築浅物件を購入することによる物件の入れ替えも行っています。
また、地方物件は、「景気後退期にその影響を受けやすい」、「物件売買時の流動性が低い」などのご指摘を受けることがありますが、JRHの投資地域は、賃貸マンションの需給が安定(人口は増加し、新規物件の供給は減少)しているため、稼働率は都心物件と比較しても高く、投資法人全体の収益性を押し上げている状況です。

4.投資対象となる不動産の基準はどのようなものですか?

①主として日本全国に所在する主たる用途を住居とする不動産などの特定資産(賃貸住宅)に投資することにより、中長期にわたり、ポートフォリオ収益の安定化、資産規模の着実な拡大と各運用資産の収益の安定化を追及し、もって投資主価値の継続的な拡大を目指すこと。
②ポートフォリオ構築にあたっては、賃貸住宅市場におけるすべてのカテゴリーへの分散投資(複数物件タイプの組合せ)による収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するための全国分散投資を実現すること。

以上の2点になります。

5.他社との競争で最も重視している戦略はありますか?
エリアとタイプ・規模別に以下の戦略をとっています。

【エリア】

①東京23区:投資拡大
・2010年に都心保有率の高いプロスペクト・リート投資法人を吸収合併(52物件約529億円の物件増加)
・新規物件の取得(2010年以降、新宿・渋谷・大田・台東区で6物件97億円取得)
②その他主要都市:利回り重視の投資継続
・ 大阪府吹田市(江坂)で1物件取得(約12億円)
・ 札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡等を引き続き注目
【タイプ・規模】
①新規投資は一物件10億円以上
②賃料水準から安定した需要が見込めるワンルーム、ファミリータイプ中心
(景気変動の影響を受けやすい都心の高級賃貸プレミアム・タイプ比率を大幅削減)

6.個人投資家がJリート全34銘柄の中から御社を選択しているポイントはどこだと思いますか?(1.~5.までのご回答と重複しても構いません。)

①レジデンシャル(住居)特化型リートとして、景気の大きな影響を受けずに安定性な運用実績を上げていること
②一口あたりの投資金額が小さく、分配金の利回りがJリートの平均的水準より高いこと
③戦略的な合併や物件の取得・売却、コスト削減などを通じ、ポートフォリオの継続的な拡大と質の向上により、安定した分配金を実現していること
④国内主要金融機関やスポンサーからの強力なサポートを受けていること

以上4点だと思います。

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