第10回Jリート取材レポート

【Jリート全般について】

7.個人投資家にとってJリートの銘柄選択に役立つ経済指標や参考数値の見方等があれば教えてください。(「このような指標を見てJリートの魅力を分かってもらいたい」「この指標の意味するところは、実はこのようなところにあることを分かってもらいたい」など)

銘柄選択において、指標や数値ももちろん大切ですが、個人投資家向けフェアやセミナーなどに参加して、資産運用会社のプレゼンテーションを聞いていただくことや、各リートの出展ブースなどで社員と直接会話をしていただくことも、各リートの成長戦略や社風などを感じることができ、銘柄選択する際の判断材料のひとつとなるかと思います。 

本投資法人は、不動産証券化協会(ARES)や東京証券取引所が開催するJリートフェアや説明会、証券会社などで開催される個人投資家向けセミナーに積極的に参加し、投資家の皆さまとのコミュニケーションの場を形成したいと考えています。

また、投資家の皆さまの中にはJリートフェア等への参加が難しい方もいらっしゃるかと思いますが、各Jリートはホームページで投資方針や運用状況を積極的に開示していますので、是非、ご活用いただきたいと思います。

8.Jリートの普及が伸び悩んでいる(個人投資家のうちJリートの仕組み等を理解している割合は3年続けて30%程度にとどまっているとの調査結果があります)要因は何だと思いますか?

広報活動のターゲットがすでにJリートに投資経験のある方または興味がある方を対象としていることが多く、Jリートをご存知ではない方々に対する広報活動が不足しているのかもしれません。利回りが魅力的な水準にある現在、業界全体としてJリートをPRする絶好のタイミングであると思います。

9.Jリートの普及を図るためには、どの業界の協力が不可欠ですか?また、その理由(例:証券、銀行、ネット証券、マスコミなど)

リーマンショックに端を発した世界的な金融危機による最悪期を経験し、再び欧州ソブリン問題などでマーケットが停滞しているここで、Jリートの原点であるミドルリスク・ミドルリターンという商品性についての考え方を整理し、魅力度を高めていく必要があるのではないでしょうか。
例えば、現在Jリートには認められていない自社株買いなどについての法整備など、不動産証券化協会や監督官庁との連携により議論を深め、Jリートの資本政策の自由度を高めることができれば、投資家層も拡がりJリート業界の認知度向上も期待できるのではないかと思います。

10.不動産証券化全体の市場規模が22兆円といわれる中、現在のJリートの時価総額合計は3.5兆円程度ですが、今後のJリート市場の見通しはいかがですか?(運用資産規模、社数、認知度など)

欧州ソブリン問題等によるマーケットの停滞でJリート全体の予想配当利回りが高水準となり割安感が際立ってきたことから、インカムゲインを目的とした個人投資家の資金が直接・間接的に流入してくることが考えられます。
また金融危機以降、Jリート業界において、合併やスポンサー変更などが多く行われてきましたが、現在は落ち着きを取り戻した感があります。しかしながら、海外投資家には、投資対象を一定の時価総額に達しているファンドに限定している例もみられるため、資産規模を拡大する必要性を感じているリートは多いと思われます。よって、現在の投資口価格の低迷が回復してくれば、新規参入を含めエクイティ・ファイナンスを実施するリートも増加し、Jリート市場全体の資産規模も拡大していくと思われます。

【不動産業界について】

11.Jリート(不動産投資信託)ではなく、不動産投資(投資物件、マイホームなど)の魅力とリスクについて教えてください。併せてJリートである場合にその魅力とリスクはどう変化するか、教えてください。

個人で不動産投資を行う場合、減価償却資産としての節税効果や安定した担保価値が期待でき、自ら占有して使用できるといった魅力がある一方、流動性が低く、最少投資単位が大きいといったリスクがあります。
これに対し、Jリートの場合、少額での投資ができ、かつ分散投資の効果もあり、また、配当可能利益の90%超を配当するなどの要件を満たせば二重課税されないため、相対的に高利回りが期待できるといった魅力があります。リスクとしては、投資口価格が、各リート自体の運営には問題がなくとも、経済動向などの外的要因に大きく左右されることが挙げられます。

12.今後の不動産市況の見通しについて

欧米を始めとした世界的な景気減速懸念などに起因した先行き不透明感があるものの、収益が安定的な賃貸住宅は売買取引が活発化してきています。一方、賃貸住宅の募集賃料は、下げ止まりの兆しをみせていますが、緩やかなデフレ状況のなか、歴史的な円高が続き、また、世界経済が不透明な状況にあるため、より一層、今後の賃貸マーケットの動向には細心の注意を払う必要があると考えています。本投資法人は、資産運用の環境について、景気・金利の動向、需要バランスの動向、国内外投資家の動向を慎重に見極めながら資産の運用を行います。

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